關(guān)于別墅的問題,其實(shí)我們還說的挺少的。
一是別墅 “貴”,購買別墅項(xiàng)目的購房者不多;二是目前孝感市場上的別墅也挺少。
前兩天,一個(gè)朋友忽然跟我聊起了別墅購置問題。
他實(shí)地出去看了房才發(fā)現(xiàn),手握200多萬,在現(xiàn)在的孝感已經(jīng)買不到別墅了?
寥寥幾句話,卻反映了當(dāng)前孝感樓市的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題:
孝感的別墅價(jià)格漲了很多,真的越來越貴
孝感的別墅越來越少,獨(dú)棟稀缺,聯(lián)排,疊墅少量
10年后,遍地都是大平層,別墅是不是更加稀缺?
往常,我們總說,當(dāng)前市場,改善當(dāng)?shù)?,卻忽略了,有天有地的別墅才是終極改善,這是我們從來沒有關(guān)注過的低密圈層,今天我們來談一談,孝感的別墅。
▲中林御湖源著實(shí)景圖
NO.1
這些年,別墅其實(shí)漲不少!
不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)?現(xiàn)在的市場挺奇怪的:
樓盤越是高端,價(jià)格越貴,賣得越好;面積越大,賣得越快;反而是一些低價(jià)剛需盤,還要時(shí)不時(shí)的用一些促銷打折手段來吸引客戶……
現(xiàn)如今,房企們在土地市場大膽拿地,也是因?yàn)樾⒏腥缃窀纳飘?dāng)?shù)赖墓┬枳兓?/span>
但其實(shí),孝感人的改善需求早已顯露,而且想要的東西,遠(yuǎn)比我們想象得多。
早一批的富人,早些年就開始購置別墅了。
以目前別墅二手房一年的房價(jià)走勢來看,別墅項(xiàng)目是呈現(xiàn)上漲的趨勢的。
宅宅選取了兩個(gè)比較熱門的別墅項(xiàng)目咱們來看看房價(jià)走勢對比。
● 灣流匯(別墅)
2020年5月份均價(jià)為10817元/㎡,現(xiàn)均價(jià)為12181元/㎡,一年房源上漲1364元/㎡。
●?碧桂園桃源(別墅)
2020年5月份均價(jià)為13345元/㎡,現(xiàn)均價(jià)為14211元/㎡,一年房源上漲866元/㎡。
在孝感目前這種房價(jià)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的今天,近兩年孝感的高層房價(jià)幾乎都沒怎么變化,可是反觀別墅項(xiàng)目,根據(jù)房價(jià)的對比可以看出,相較于高層住宅項(xiàng)目,別墅項(xiàng)目的漲幅情況是很可觀的。
而且別墅產(chǎn)品漲幅似乎不及普通住宅,別忘了,大面積是別墅的共性,小則兩百平左右,大則三四百㎡,單價(jià)浮動(dòng)些微,對總價(jià)就有巨大的影響。
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就拿東城區(qū)的光源,項(xiàng)目的總價(jià)我們看到并不高,都是房源面積為293㎡左右,總價(jià)一算達(dá)到了258萬元。
而有些對市場敏感,敢想敢干的投機(jī)者就能瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī),從別墅產(chǎn)品上撈到一桶金。
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目前宅宅在二手房平臺上也看到一部分人在掛牌轉(zhuǎn)讓別墅,總價(jià)都不低,基本在200萬元以上。
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NO.2
產(chǎn)品變了,別墅真是賣一套少一套
真是,沒有對比就沒有傷害。
有人說,別墅價(jià)格上漲是正常的,畢竟孝感整體房價(jià)都在漲,這些年孝感房價(jià)的漲幅是有目共睹的,別墅作為住宅鏈頂端,不漲也說不過去。
但是,造成別墅價(jià)格上漲的主要原因,還是產(chǎn)品變了,市場上的別墅產(chǎn)品已經(jīng)越來越稀少了。
“限墅令”背景下,從獨(dú)棟到聯(lián)排、雙拼,直到疊墅
近年來,城市規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長,土地資源也有限,為了滿足更多人口的居住需求,低容積率的別墅產(chǎn)品被牢牢限制。
在中國住宅商品化發(fā)展的這幾十年間,政府出臺了一系列政策限制別墅用地供應(yīng)。
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從1994年開始,最早的“限墅令”就已出臺,此后政策層層加碼并時(shí)不時(shí)拎出來重申。2016年9月,國土資源部要求全國各地“停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)”,“對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制”。
2019年4月,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知,明確提出“各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù),同時(shí)對已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理”。
在此政策指引下,別墅產(chǎn)品已經(jīng)十分稀缺。
近年來,容積率低的供地少的可憐
一般,容積率越高的小區(qū),居住舒適度越低,反之,容積率越低,則舒適度相對高一些。
對開發(fā)商來說,容積率決定地價(jià)成本在房屋中的占比;對于購房者來說,容積率直接影響到居住舒適度。
各類產(chǎn)品的舒適容積率區(qū)間:
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獨(dú)立別墅:0.2-0.5
聯(lián)排別墅(6層以下):0.4-0.7
多層(11層):0.8-1.2
小高層(18層高層):1.5-2.0
小高層項(xiàng)目,或小高層+高層,或洋房+高層;2.0-2.5
高層(19層以上):2.5-4.5
舉個(gè)簡單的例子:容積率相對較低的話,樓與樓之間的間距就比較大,這樣也會(huì)增加更多的空間來做綠化,視野比較開闊,遮擋小。
▲孝感某低容積率小區(qū)示例
反之,如果在容積率比較高的情況下,樓棟也比較多,那就像一片竹林一樣密集,每天穿梭在小區(qū)猶如行走在竹海觀景一般。
▲孝感某高容積率小區(qū)示例
近年來,無論是孝感,還是放眼全國的大環(huán)境大市場,低容積率的地塊,可謂越來越少!
在這種環(huán)境下別墅的低密度的稀缺性就變得尤為突出,而近幾年孝感的別墅項(xiàng)目也變得尤為珍貴,放眼整個(gè)孝感市場,高層住宅六十多家,別墅項(xiàng)目僅個(gè)位數(shù)。而且目前補(bǔ)倉的別墅項(xiàng)目也很少。
NO.3
10年后,別墅成了稀罕物?
回到開頭,如網(wǎng)友擔(dān)憂的這般,如今市場大推低密大平層,10年之后別墅會(huì)不會(huì)更稀缺?宅宅覺得也是有可能的。
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缺少新項(xiàng)目補(bǔ)倉,買房人對高品質(zhì)居所需求,只能在現(xiàn)有的別墅庫存里消化,過了這個(gè)消化期,再想入手別墅類房產(chǎn),那真的是可遇而不可求了。
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△小編粗略統(tǒng)計(jì),僅供參考,具體以樓盤售樓部為準(zhǔn)
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新城璽樾:
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新城璽樾位于乾坤大道(復(fù)興大道)延長線,距離鄧家河濕地公園較近,王母湖也在項(xiàng)目附近,生態(tài)宜居。
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新城璽樾無論是天然環(huán)境還是人工添筆,都圍繞“安靜”二字展開,項(xiàng)目依托孝感的兩條自然水系(鄧家河濕地/王母湖)而生,以貼近自然的筆觸,繪制詩意棲居的畫卷。
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新城·璽樾臨湖稀臻院墅,以人文居所致敬城市,打造王母湖畔標(biāo)桿墅質(zhì)社區(qū),懷抱王母湖,自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。
目前主要以B1-B41棟,建面約238㎡現(xiàn)房在售。
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△項(xiàng)目實(shí)景圖
天縱御府:
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天縱御府位于東城區(qū)核芯地段,除了學(xué)校,天縱御府周邊的其他資源也較豐富,槐蔭公園,吾悅廣場(在建中),紅星美凱龍,萬達(dá)廣場等。
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緊鄰孝感市政府,孝感市公安局、孝感市氣象局都政務(wù)機(jī)構(gòu),還有孝感市東南醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、孝南區(qū)光榮院等優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。
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項(xiàng)目目前有疊墅在售,8-14棟建面約173-185㎡房源可供選擇。
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疊拼是綜合情景洋房與聯(lián)排墅拼特點(diǎn),由多層復(fù)式住宅上下疊加組合而成的建筑。每戶疊拼住宅的內(nèi)部空間都具備:樓下花園,樓上露臺,有時(shí)候,樓下還會(huì)帶有地下會(huì)所。
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△項(xiàng)目實(shí)景圖
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中林御湖源著位于東城區(qū)乾坤大道以北與縱九號路以西交匯處,斜對面即是褚趙學(xué)校和合一湖大酒店。
毗鄰孝感東站,與武漢僅需20分鐘距離,其次項(xiàng)目臨近王母湖生態(tài)旅游區(qū)、鄧家河濕地公園、鳳凰天仙影視基地,更是它的一大優(yōu)勢。
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中林御湖源著以獨(dú)門獨(dú)院的設(shè)計(jì)為特色,讓人們可于一方私密的院落中,更好的享受悠然生活,其獨(dú)立入戶通道使住戶之間互不干擾更顯尊崇與幽靜。
目前項(xiàng)目主要以建面約213-311㎡的別墅在售中。
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△項(xiàng)目獨(dú)棟院落實(shí)景圖
孝感雅園位于航空路和體育大道交匯處,文化氛圍濃厚,打造孝感中式別園,頗有江南小鎮(zhèn)的情調(diào)與風(fēng)格。
項(xiàng)目不遠(yuǎn)處即是孝感高級中學(xué),湖北工程學(xué)院等...銀泰城、保麗國際廣場、中商百貨等商圈拱立。中心醫(yī)院近距離相鄰,醫(yī)教一體,商圈豐富,城市生活配套成熟,比較適合宜居休閑。
孝感雅園在建筑風(fēng)格上將中式建筑之美,江南美學(xué)之魂,演繹得淋漓盡致。為了呈現(xiàn)更好的視覺和品質(zhì)效果,團(tuán)隊(duì)走訪了中國眾多名園,將精華融入到藍(lán)圖中。
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項(xiàng)目目前首開的16席已售罄,第二批加推在即。
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△孝感雅園實(shí)景圖
天河孔雀城位于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū),實(shí)施漢孝一體化的核心地段。根據(jù)臨空區(qū)發(fā)布的規(guī)劃來看,孝感臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將會(huì)入駐四所高校和一個(gè)科技院。
不僅如此,臨空區(qū)還被劃分在武漢城市圈航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi),區(qū)域未來的發(fā)展大有可期。
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項(xiàng)目目前主力戶型為建面約140㎡/180㎡聯(lián)排,毛坯交付,項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1141戶。
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△天河孔雀城實(shí)景圖
丹陽古鎮(zhèn)位于孝南區(qū)朋興鄉(xiāng),緊臨107國道。項(xiàng)目向北至漢十高速出入口約3公里,向南至孝感城區(qū)約10車程;西臨京廣鐵路等;東臨群益水庫,與未來高端旅游度假區(qū)接壤。
丹陽古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格獨(dú)特,將繼承歷史古鎮(zhèn)風(fēng)采,按照明清古建筑楚文化風(fēng)格進(jìn)行建設(shè),打造中式四合院。
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目前在售建面約345㎡獨(dú)棟獨(dú)院,占地約508㎡。具體價(jià)格可咨詢售樓部了解。
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△丹陽古鎮(zhèn)實(shí)景圖
可以看到目前在孝感銷售的別墅項(xiàng)目并不多。
隨著政策趨緊,已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代的孝感別墅市場“房多墅稀”將成常態(tài)。
而孝感別墅置業(yè)者面臨的困境還不遠(yuǎn)止于此。
若是放棄新房,選擇二手別墅產(chǎn)品,則會(huì)有戶型老舊、房齡等問題,若是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的別墅產(chǎn)品,還會(huì)附加考慮后期的配套升值屬性。
偏偏別墅買家的眼光尤其挑剔,在他們看來,純粹低密的生活形態(tài),才是別墅的硬核價(jià)值所在,既然要置業(yè)升級,那么絕對不能“將就”。
買別墅的人群都有自己的審美個(gè)性,裝修完的房子可能不符合他的理念,特別是交付十幾年的老別墅,那設(shè)計(jì)理念肯定落后現(xiàn)代,因此毛坯別墅成交周期要低于精裝別墅。
△孝感雅園實(shí)拍圖
物以稀為貴,別墅也是如此。
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現(xiàn)在,孝感的別墅產(chǎn)品選擇已然不多,10年后,20年后呢?我只能說,希望大家有心有能力的,還是且買且珍惜吧....