門(mén)檻提高 選擇變少！是時(shí)候重新定義孝感剛需了！

在孝感，怎樣才算是剛需？

作為一名房產(chǎn)小編，“剛需族在孝感如何挑選房子”總是避不開(kāi)的話題，但是在近期和購(gòu)房者的交流中，小編發(fā)現(xiàn)孝感的剛需越來(lái)越難定義了。

到底誰(shuí)是剛需族？剛需族的標(biāo)準(zhǔn)是如何？買(mǎi)哪里的房子才是剛需房？這些問(wèn)題在不同人的眼里肯定會(huì)有五花八門(mén)的答案。

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總價(jià)60萬(wàn)元?jiǎng)傂杌鶞?zhǔn)線，已經(jīng)岌岌可危

在常規(guī)的理解中，剛需指的是為滿足基本居住需求而購(gòu)房置業(yè)的群體。這類(lèi)人群一般都是首次置業(yè)，且購(gòu)買(mǎi)的主要是小戶型低總價(jià)的房源。

但是如果自認(rèn)為在沒(méi)買(mǎi)房的隊(duì)伍里就是剛需，那小編必須要善意的提醒，有可能你連剛需的門(mén)檻都還沒(méi)摸到。

孝感剛需上車(chē)的門(mén)檻大概是多少？

近兩年，在孝感7000元/㎡+樓盤(pán)遍地開(kāi)花的行情下，我們習(xí)慣把單價(jià)6000元/㎡左右的房子作為剛需的門(mén)檻標(biāo)準(zhǔn)，再以普通建面約100㎡的小三房為例，總價(jià)60萬(wàn)元，是目前孝感剛需上車(chē)的基準(zhǔn)線。

在小編統(tǒng)計(jì)的孝感目前在售的61家樓盤(pán)中，按照最小面積計(jì)算，擁有總價(jià)60萬(wàn)元以內(nèi)產(chǎn)品的樓盤(pán)有30家。

（點(diǎn)擊查看大圖）

從圖表中可以清楚的看到，剛需門(mén)檻大多集中在南城、西城、北城板塊，也有個(gè)別位于東城、老城、南大板塊。

這些樓盤(pán)中，房?jī)r(jià)最高的是老城板塊的佳磐瑞府項(xiàng)目，均價(jià)7900元/㎡，該項(xiàng)目之所以能列入剛需置業(yè)門(mén)檻，全憑最小戶型為建面約68㎡的緊湊兩房。

佳磐瑞府建面約68㎡戶型

然而仔細(xì)看各個(gè)項(xiàng)目的戶型就會(huì)發(fā)現(xiàn)，總價(jià)60萬(wàn)以內(nèi)的樓盤(pán)中能滿足一家三口基本需求的三房戶型，共17家，而戶型能滿足建面約100㎡以上的僅11家。

這樣看來(lái)，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，總價(jià)60萬(wàn)元的門(mén)檻標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)岌岌可危了。

即便是岌岌可危的60萬(wàn)元門(mén)檻總價(jià)，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)就真的輕松嗎？

60萬(wàn)元的總價(jià)意味著購(gòu)房者需要準(zhǔn)備約18萬(wàn)元左右的首付。

以這個(gè)首付來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者還需要貸款42萬(wàn)元，如果是純商業(yè)貸款，貸款年限為30年，以孝感目前大部分銀行最低利率是5.83%來(lái)計(jì)算的話，意味著購(gòu)房者每月需還款約2472元。

就在上個(gè)月，有平臺(tái)統(tǒng)計(jì)公布，2021年孝感平均工資為6090元，但從實(shí)際情況看，月工資位于平均數(shù)值以下的不在少數(shù)。

按照這個(gè)工資來(lái)看，2472元的月供似乎還是比較輕松的。

但這僅僅只是房產(chǎn)的價(jià)格，還沒(méi)有把各種稅費(fèi)、物業(yè)水電、后期裝修等費(fèi)用計(jì)算進(jìn)去，而這就是一個(gè)孝感剛需族的買(mǎi)房標(biāo)準(zhǔn)。

2

住宅總價(jià)上漲超6萬(wàn)，“剛需”已經(jīng)不剛需了

根據(jù)孝房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的2021年3月孝感房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)中，3月商品住宅成交均價(jià)為5925.86元/㎡。

而在2020年3月，孝感商品住宅成交均價(jià)為5306.29元/㎡，1年時(shí)間里，孝感商品住宅成交均價(jià)上漲了近620元/㎡，如果以100㎡的房子來(lái)計(jì)算，住宅總價(jià)上漲超6萬(wàn)元。

我們每月統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)是包含了非主城區(qū)板塊的，實(shí)際上城區(qū)大部分樓盤(pán)的均價(jià)遠(yuǎn)不止5、6字頭。

而成交均價(jià)的上漲，意味著各房源成交成本都將上漲，剛需房源同樣如此。

2021年，孝感有兩大新盤(pán)入市，分別為南城區(qū)鴻基金色年華，北城區(qū)滔古·清楓院，盡管這兩個(gè)盤(pán)從房?jī)r(jià)上看均屬于剛需房源，但仔細(xì)計(jì)算一番后，你可能得提高你的預(yù)算了。

鴻基金色年華在售面積為92/102/109/127㎡，均價(jià)6000元/㎡，在售總價(jià)在552000-762000元左右。

鴻基金色年華鳥(niǎo)瞰圖

滔古?清楓苑在售面積88/111/130/142㎡，均價(jià)6000元/㎡，在售總價(jià)在528000-852000元/㎡左右。

滔古?清楓苑鳥(niǎo)瞰圖

作為剛需群體，如果你意向小三房，那么以上兩個(gè)樓盤(pán)的最小戶型都能符合你的預(yù)算，但如果你想考慮建面約100㎡以上的大三房，那么這兩個(gè)項(xiàng)目則都超出了剛需基準(zhǔn)線。

由此可見(jiàn)，我們認(rèn)為的剛需房實(shí)際已經(jīng)不太剛需了！

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2021年剛需門(mén)檻提高，樓市格局悄然改變

小編之前統(tǒng)計(jì)過(guò)，孝感今年將有10個(gè)純新盤(pán)入市，分別位于東城、南大、南城、老城、西城區(qū)域。

從圖表中可以看出，孝感樓市格局已經(jīng)發(fā)生了變化，6個(gè)已公布戶型的樓盤(pán)中，有4個(gè)最小戶型均已超過(guò)100㎡，而最大戶型已經(jīng)達(dá)到建面約235㎡。

往后孝感樓市只會(huì)逐漸呈改善當(dāng)?shù)?、大戶橫行的趨勢(shì)發(fā)展。

在這些純新盤(pán)中僅有3個(gè)符合剛需盤(pán)，其中力標(biāo)馨園的最小在售面積在建面約97㎡，而該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)在售均價(jià)在6200元/㎡左右，預(yù)計(jì)該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)也不會(huì)低于6000元/㎡。

力標(biāo)馨園鳥(niǎo)瞰圖

碧桂園·星悅灣周邊樓盤(pán)均價(jià)在5800-6000元/㎡+不等，而該項(xiàng)目規(guī)劃戶型偏剛改、改善，面積區(qū)間為105-142㎡，預(yù)計(jì)后期開(kāi)盤(pán)總價(jià)也在60萬(wàn)元以上。

碧桂園?星悅灣鳥(niǎo)瞰圖

西城區(qū)益宏·澴公元，周邊樓盤(pán)均價(jià)在4800-5300元/㎡左右，根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)劃及配套，小編預(yù)計(jì)項(xiàng)目均價(jià)或會(huì)定在5000元/㎡以上，預(yù)計(jì)總價(jià)最少在540000元以上。

益宏?澴公元鳥(niǎo)瞰圖

有新盤(pán)加推，同樣也會(huì)有老盤(pán)售罄，在小編統(tǒng)計(jì)的在售剛需房源中，南城、北城、西城板塊均有多個(gè)房源即將售罄。

例如南城區(qū)全洲·天悅、澴河盛都、海川·梧桐郡，北城區(qū)博大·君悅灣、西城區(qū)金一珅港項(xiàng)目均為尾盤(pán)在售，售完即止。

隨著孝感部分剛需樓盤(pán)逐漸減少，改善樓盤(pán)越來(lái)越多，總價(jià)60萬(wàn)元以內(nèi)的樓盤(pán)只會(huì)越來(lái)越少，基本僅會(huì)出現(xiàn)在北城、西城個(gè)別樓盤(pán)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中，而曾經(jīng)我們認(rèn)為的剛需板塊也即將進(jìn)入新的房?jī)r(jià)時(shí)代了。

可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)代在發(fā)展，大家對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高的同時(shí)，催生了孝感改善時(shí)代的來(lái)臨，相應(yīng)的剛需置業(yè)的門(mén)檻也被迫提高了。

我們對(duì)房?jī)r(jià)的觀念可能一時(shí)難以改變，但不得不承認(rèn)，2021年，我們需要重新定義孝感“剛需”了。

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