官媒刊文質(zhì)疑樓市調(diào)控為迷魂陣：房價真降了嗎

真的降了嗎？——部分城市房價結(jié)構(gòu)性下跌背后的迷局
 

新華網(wǎng)北京4月13日電(記者羅宇凡、趙瑞希)在國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市新建商品住宅變動情況之前，一線城市陸續(xù)傳來房價下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構(gòu)性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，至今房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價確有回落，但購房者似乎對此并沒有明顯的感知，牽動人心的房價，真的降了嗎？
 

一線城市傳來降價消息
 

“國十條”出臺將滿一年。一年來，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購、房產(chǎn)稅、限價等手段的多重作用下，“遏制房價過快上漲”已取得明顯成效。
 

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格下降、漲幅縮小的城市個數(shù)明顯增多；同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。
 

在成功“遏制房價過快上漲”的基礎(chǔ)上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了3月樓市成交均價、成交量大幅下滑的消息。
 

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為19679元／平方米，環(huán)比下降26．7％，同比下降10．9％，出現(xiàn)了19個月以來的次同比下降。
 

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22．8萬平方米，是2003年以來成交量低的3月；每平方米成交均價也跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5．99％，同比下跌5．04％。
 

然而，雖然數(shù)據(jù)上傳來了一線城市房價下跌的消息，但實際上生活在一線城市的老百姓并沒有感受到房價的下跌。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，房價走勢仿佛走入迷魂陣，購房者猶如霧里看花般無法適從，心理也跟著此起彼伏。

        真降還是“假摔”？
 

正當(dāng)購房者因一線城市房價松動而松一口氣時，上市房企一季度銷售業(yè)績卻再次繃緊了市場的神經(jīng)。
 

數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135％、72％、82％，銷售面積分別同比上漲144％、30％、45％。
 

合富輝煌席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項目，是房企一季度銷售業(yè)績“亮眼”的主要原因。然而，細(xì)看房企銷售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房價漲幅超標(biāo)的問題。
 

按照各地政府出臺的“限價目標(biāo)”要求，今年房價漲幅上限大約在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷售均價同比漲幅分別高達(dá)32．61％和26．14％，遠(yuǎn)超政策“紅線”。
 

而記者在剛閉幕的2011北京春季房地產(chǎn)交易會上采訪發(fā)現(xiàn)，參展的北京各樓盤，不論位于區(qū)還是外圍區(qū)域，房價均未出現(xiàn)明顯下跌跡象，也未見開發(fā)商打出非常規(guī)大幅打折促銷宣傳，部分項目價格甚至較前期有所上浮。
 

一邊是一線城市成交量、成交均價現(xiàn)新低，一邊是上市房企在二、三線城市實現(xiàn)“大豐收”，而記者走訪則發(fā)現(xiàn)北京房價依舊“堅挺”。由此可見，房價走勢并未明朗化，依舊處于僵持狀態(tài)。
 

對此，北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究研究員韓世同說，成交均價與樓盤地段密切相關(guān)，并不能真實地反映房價走勢。因此結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的房價下滑反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這是在數(shù)據(jù)上房價有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。
 

韓世同說，“3月份一線城市樓市成交均價下滑是受結(jié)構(gòu)性變化影響。限購政策抑制了城區(qū)的成交，市場陷入觀望導(dǎo)致成交萎縮，開發(fā)商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨。而郊區(qū)房則趁勢推盤，由于價格較低成交量放大，導(dǎo)致整體均價下滑。實際上，并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的降價，是結(jié)構(gòu)性降價。”

        購房者能感受到降價的才是真降
 

專家認(rèn)為，有當(dāng)購房者切身感受到房價下滑的時候，才意味著房價出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷售均價漲幅超標(biāo)，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負(fù)債大量到期的情況下，年內(nèi)房價或?qū)⒄娼怠?br />  

雖然目前房價走勢處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個方面值得注意，一是“結(jié)構(gòu)性價格變化也是一種變化，而且往往是房價將要發(fā)生實質(zhì)性變化的前兆”，韓世同說。二是相對于各地政府已出臺的“限價目標(biāo)”，房企一季度銷售均價漲幅超標(biāo)意味著之后的三個季度其銷售均價回落幅度必須加大，才能做到全年達(dá)標(biāo)。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負(fù)債大量到期的情況下，有可能選擇降價出貨以回籠資金。
 

陸續(xù)公布的2010年年報已經(jīng)暴露了上市房企現(xiàn)金流不足的問題。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11日，84家已公布2010年年報的上市房企2010年末的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為－705．9億元，同比大減1150億元。
 

在現(xiàn)金流量大幅下降的情況下，上市房企的存貨卻大漲。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長42．3％。
 

黎文江說，“2010年房企流動負(fù)債增幅很高，今年下半年將出現(xiàn)還貸高峰。屆時，房企資金鏈將處于緊繃狀態(tài)。”
 

“國內(nèi)貸款”和“定金和預(yù)收款”一直是房企資金來源中的“兩條腿”，各占1／4左右。然而，在多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息的背景下，“國內(nèi)貸款”這條腿頓時被砍短，房企資金壓力不斷上升。因此，如何填補“國內(nèi)貸款”下滑帶來的窟窿，是房企要共同面對的問題，而存貨變現(xiàn)無疑將是容易，也現(xiàn)實的方法。
 

黎文江說，“下半年，房企將處于有存貨沒現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價出貨以回籠資金。”屆時，購房者或?qū)⒄嬲惺艿椒績r下降。

(新華網(wǎng))