概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅

從4月8日上海迪士尼舉辦動工儀式至今短短數(shù)天，股市迪士尼概念的多支股票連續(xù)下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現(xiàn)了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。
 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從迪士尼樂園項(xiàng)目消息傳出到終確認(rèn)、終開工的一兩年時(shí)間里，迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區(qū)域樓市即進(jìn)入快漲通道，短短一年中均價(jià)翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項(xiàng)目附近新開樓盤突現(xiàn)大幅降價(jià)促銷，包括了2萬抵10萬的大幅優(yōu)惠。
 

“這種舉動并不意外。這個(gè)板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例高，樂園正式開工，利好出盡嘛。”某知名中介浦東川沙店的業(yè)務(wù)人員告訴記者。
 

在業(yè)內(nèi)人士看來，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡是誘因，根本的在于持續(xù)的強(qiáng)力調(diào)控措施，對投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機(jī)支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。
 

迪士尼泡沫：投資客天堂
 

若以4月8日為節(jié)點(diǎn)，往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數(shù)年中，迪士尼概念一直是上海樓市一個(gè)強(qiáng)力助推器，直接體現(xiàn)為相關(guān)區(qū)域樓市房價(jià)的扶搖直上，而4月8日無疑是個(gè)歷史性的高潮點(diǎn)。
 

以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區(qū)域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時(shí)間跨度約兩年。
 

但這兩年中，川沙及周邊區(qū)域無疑成了樓市投資投機(jī)客的天堂。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從每平方米不足萬元到24230元的房價(jià)速漲傳奇，上海迪士尼項(xiàng)目所在的川沙板塊用一年時(shí)間完成。
 

成交數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度時(shí)，川沙板塊的商品住宅的成交均價(jià)為9378元/平方米，處于上海成交均價(jià)落后位置。至2009年四季度，上海迪士尼樂園宣布正式落戶時(shí)，川沙板塊的成交均價(jià)為12797元/平方米，隨后川沙板塊房價(jià)一路飆升。到2010年一季度，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)攀至16290元/平方米，至二季度成交均價(jià)躍至24230元/平方米。盡管2010年三季度有所回落，但基本穩(wěn)定在歷史高位。
 

截至2010年四季度，川沙板塊成交均價(jià)終報(bào)23348元/平方米。從獲批至今，短短一年多的時(shí)間，迪士尼項(xiàng)目所在的浦東川沙板塊房價(jià)漲幅幾乎全部超過。
 

扶搖直上的還有二手房。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場反映，迪士尼落地后的一年多里，川沙板塊二手房價(jià)格上漲幅度基本超，有的甚至達(dá)到200%以上，尤其是次新房源價(jià)格更有大幅攀升。
 

不是住宅，商鋪等其他類型的物業(yè)炒作暴漲之勢，與住宅相比，有過之而無不及。今年近一次的土地拍賣中，川沙新市鎮(zhèn)的一個(gè)商業(yè)地塊成交溢價(jià)率高達(dá)427％。據(jù)了解，綠地集團(tuán)等國內(nèi)外知名房企均已在迪士尼區(qū)域投下重金，多數(shù)聚集商業(yè)地產(chǎn)。
 

商鋪成為投資投機(jī)者的另一項(xiàng)愛。來自當(dāng)?shù)刂薪榈男畔@示，商鋪尤其是小面積商鋪一直十分，目前當(dāng)?shù)厝f家新天地廣場、越龍灣等新開盤的純商鋪項(xiàng)目都受到投資者熱捧，單價(jià)約3萬元/平方米。而近推出的某個(gè)位于地鐵附近的商鋪項(xiàng)目，以小面積為主，單價(jià)迫近6萬元/平方米，直逼市地段商業(yè)項(xiàng)目。
 

當(dāng)?shù)氐闹薪殚T店負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，不管是住宅還是商業(yè)物業(yè)，賣家?guī)缀醭^80％都是投資投機(jī)客，即使有自住自用者，也大都抱有投資的意圖，真正打算來此區(qū)域居住的自住型買家，很少很少。
 

目前迪士尼周邊區(qū)域，不管是與市的離，還是交通和配套的便利性，并不是居住的好選擇。

       調(diào)控致泡沫提前破滅？
 

據(jù)本報(bào)記者了解，迪士尼正式開工，對周邊樓市板塊而言，其標(biāo)志意義并不在于歷史漲幅的高點(diǎn)，或許更在于一路飆升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商正抓緊將迪士尼概念的樓盤出貨，大量供應(yīng)上市。
 

一季度，上海川沙板塊零供應(yīng)，但迪士尼外圍板塊成交占比大浦東過半。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，一季度浦東新區(qū)總計(jì)成交面積24.1萬平方米，其中迪士尼輻射6大板塊成交活躍，合計(jì)12.2萬平方米，占據(jù)整個(gè)大浦東一半以上成交量。川沙連續(xù)4個(gè)月“零供應(yīng)”，周康、惠南等外圍板塊崛起。
 

調(diào)控對樓市的沖擊，在迪士尼區(qū)域這樣前期炒作盛行的市場率先有所體現(xiàn)。2011年以來，川沙板塊的成交均價(jià)出現(xiàn)明顯滑落，今年一季度小幅回落至20140元/平方米。
 

來自該區(qū)域市場信息顯示，較大幅度的打折促銷項(xiàng)目紛紛開始亮相。
 

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，位于浦東新區(qū)南六公里567弄的某項(xiàng)目，自2009年11月迪士尼落戶的消息宣布后，房價(jià)由之前的18494元/平方米瞬間漲到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土動工的消息傳出后，該樓盤并未效仿2009年11月的營銷策略，借機(jī)漲價(jià)，而是推出優(yōu)惠措施，預(yù)交2萬抵10萬。

        在這一銷售策略背后，是迪士尼區(qū)域前期漲幅過快項(xiàng)目的慘淡業(yè)績。上海官方網(wǎng)站房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上述項(xiàng)目的銷售速度自去年1月至今一直較為緩慢，去年10月、11月、12月，今年3月該樓盤的銷售速度為4套、4套、2套、2套。
 

有開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對記者坦言，調(diào)控沖擊下投資需求大幅縮水，加上迪士尼正式動工利好出盡等因素，迪士尼概念樓市盛而衰也是可以預(yù)料的，現(xiàn)在還是個(gè)開始。“但終是否存在泡沫破滅的情況，還要看后市的綜合因素。”
 

調(diào)控重壓之下，投資投機(jī)驅(qū)動的樓市泡沫出現(xiàn)來得快去得快的跡象。
 

仲量聯(lián)行在其新的季度報(bào)告中指出，預(yù)計(jì)現(xiàn)行的緊縮政策將貫穿整個(gè)2011年，并有可能延續(xù)至2012年。該行中國區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙認(rèn)為，預(yù)計(jì)2011年住宅成交均價(jià)會有所下降。
 

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，迪士尼區(qū)域周邊房產(chǎn)目前可供炒作的空間不大，相信在未來兩年內(nèi)如無其它重大規(guī)劃建設(shè)影響，該區(qū)域難再成市場熱點(diǎn)。
 

不過也有人更悲觀，中房信分析師薛建雄表示，迪士尼板塊在2009年樓市上漲期，概念炒得過熱，房價(jià)被透支，成為目前樓市調(diào)控時(shí)期的房價(jià)雷區(qū)。盡管迪士尼開工，但還是老舊概念，沒能再次提升目前處于高位的周邊房價(jià)，使得投資者短期觀望。鑒于當(dāng)前的密集樓市調(diào)控政策，川沙鎮(zhèn)周邊房價(jià)沒有重現(xiàn)飆漲，而是陷入疲軟。