房企不差錢 樓市短期內恐難降價

根據Wind資訊統計，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，滬深兩市已公布年報的84家上市房地產企業(yè)經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。
 

但與此相關的開發(fā)商“降價求生”現象并沒有出現在樓市銷售中。
 

房企資金鏈緊繃正在陷入一種現實悖論：賬面財務數據惡化，而開發(fā)商實際上并不缺錢。尤其是一季度銷售業(yè)績增長態(tài)勢良好，導致開發(fā)商降價求生動力不足。
 

資金鏈緊張≠缺錢
 

上市房企財務報表出現的現金流大幅下降及負債激增，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴張密切相關。國內房地產企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產信托政策日趨嚴格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。
 

統計數據顯示，大型房地產商2010年的經營性現金流量凈額普遍出現了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產（600048.SH）經營性現金流量凈額為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。萬科（000002.SZ）、華僑城（000069.SZ）、華遠地產（600743.SH）等公司資產負債率均超過70%。
 

但開發(fā)商似乎并沒有像財務數據顯示的那么缺錢。資金鏈趨緊導致開發(fā)商降價自保，在很大程度上仍是購房者的一廂情愿。
 

世聯地產（002285.SZ）市場研究總監(jiān)海斌在接受《財經（微博)日報》采訪時認為，分類來看，大型央企和地方國有企業(yè)背景的開發(fā)商根本不存在資金難題，上市房地產企業(yè)手中的現金流、未來三年循環(huán)貸款額度、預售資金回款仍可以支持全年的發(fā)展，中小民營開發(fā)商融資方式靈活多變，市場上真正缺錢的開發(fā)商并不多。
 

在多位業(yè)內人士看來，盡管開發(fā)商對市場的預期普遍不樂觀，但完全可以通過放緩投資步伐應對調控帶來的壓力，比如萬科、金地集團（600383.SH）已經宣布無條件放緩拿地速度，而部分開發(fā)商依然能夠成功融資。
 

根據已披露的信息，恒大地產（03333.HK）、雅居樂、合生創(chuàng)展（00754.HK）、碧桂園（02007.HK）、創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場來儲備資金過冬；過去四年未在資本市場上融資的萬科，也在利用大股東華潤集團的平臺進行合作融資；以華僑城為代表的央企開發(fā)商則更多依靠銀行巨額授信。
 

而中國房產信息集團聯合中國房地產測評共同發(fā)布的《2011年季度中國房地產企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，季度主要房地產企業(yè)業(yè)績仍然保持大幅度增長，其中萬科銷售業(yè)績增幅高達121%，恒大地產增長135%。其他各主要開發(fā)商業(yè)績也表現出良好的增長態(tài)勢，而且銷售業(yè)績過100億元的企業(yè)不斷增多，達到6個，去年同期有1個。

        短期難言降價
 

市場成交整體在往下走，但開發(fā)商的業(yè)績卻普遍大幅增長，這種市場悖論下依然難見開發(fā)商進行實質性降價，更多的是一些限于尾盤、滯銷盤等非常規(guī)產品的變相促銷。
 

海斌說，在嚴厲和嚴密的調控政策下，主要房地產企業(yè)的業(yè)績仍然保持高速增長的態(tài)勢。“一般而言，企業(yè)要施行大范圍降價策略的前提是資金鏈吃緊、經營困難。而如今企業(yè)業(yè)績不斷增長，經營狀況絲毫未見不良現象，企業(yè)哪來降價的沖動？”
 

招商地產（000024.SZ）有關負責人也表示，目前開發(fā)商確實沒有降價的動力，因為供求關系在發(fā)生變化，全國近三年的土地供應量和開工量并沒有增加多少，且今年和未來幾年內，各地的保障房土地供應要多于商品房，這勢必會減少以后商品房的供應量。
 

但年報顯示，開發(fā)商大量資金被存貨所占據，這意味著降價總體上仍可以給開發(fā)商帶來巨額資金回籠。根據Wind資訊統計，上述84家上市房企去年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%，其中存貨增加值為3181億元。而如果開發(fā)商持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨，經營性資金依然會持續(xù)緊張。
 

海斌認為，即便是調控導致開發(fā)商降價，仍然要視開發(fā)商類型和城市而定。國企背景的開發(fā)商降價動力不足，而上市房企為追求資金回籠，可能會犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場回饋，率先采取局部降價或促銷措施。
 

從不同城市的開發(fā)商角度而言，北京、上海等一線城市所在的開發(fā)商降價壓力相對較大，但南昌、武漢、長沙等二三線城市處于供銷兩旺、快速發(fā)展階段，開發(fā)商一推出新盤會有購房者排隊購買，這些城市的開發(fā)商短期內難言降價。