業(yè)內(nèi)稱中介系高房租主推手 一年可獲利超億元

      中介做“二房東”推高房租 一年可獲利超億元

    住建部在一份《報(bào)告》中建議對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方式進(jìn)行規(guī)制

    住建部下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)對(duì)北京、上海、廣州、深圳等城市房租上漲過快的調(diào)查結(jié)束后，形成的《關(guān)于近期重點(diǎn)城市住房租金變化情況的調(diào)研報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）中稱，部分中介從房主處收房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。

    雖然這一結(jié)論受到北京多家中介公司的反駁，但一位中介行業(yè)的內(nèi)部人士日前向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者報(bào)料稱，房?jī)r(jià)上漲的主要因素還是中介機(jī)構(gòu)。他表示，現(xiàn)在很多房產(chǎn)中介采用的房屋銀行模式是造成房屋租價(jià)上升的主要推手。

    “房屋銀行”又叫租賃代理。顧名思義，是老百姓像去銀行存錢一樣，把手中空閑的房屋存入個(gè)別中介公司的房屋銀行，每月無論房東有多忙，無論房屋閑置與否，都可以從房屋銀行里準(zhǔn)時(shí)拿到固定的租金。

    “這一業(yè)務(wù)出現(xiàn)在2000年左右，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)超過10年。”上述人士分析表明，房屋銀行租賃這項(xiàng)業(yè)務(wù)的贏利點(diǎn)分為五部分：部分是代理費(fèi)：一個(gè)月租金。二部分是空置期差價(jià)，一般一年房主有10~11個(gè)月租金，中介可以賺取剩下1~2個(gè)月的租金。三部分是房租差價(jià)，一般是房租的10%~20%。通過哄抬租金，有些公司這一項(xiàng)進(jìn)賬賺了上千萬。四是群租，通過整拿零租的方法賺取差價(jià)。五，要求租戶交納押金，后押金不退。

    該人士給記者算了一筆賬，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，錄入系統(tǒng)的6月份代理房源成交2130套，年化數(shù)據(jù)可以得出一年在網(wǎng)站簽約公示的出租房源高達(dá)25000套。

    按照這一數(shù)據(jù)計(jì)算，一套租賃房源平均月租2500元估算，一年租金為3萬元。25000套總交易額高達(dá)7.5億元。部分公司數(shù)據(jù)顯示，全北京目前有200萬套租賃房源。按照其中5%為租賃代理計(jì)算，一年有10萬套，那么其中涉及到的總交易額高達(dá)30億。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京租賃排名的中介公司5~6月合計(jì)簽約租賃18000套，按一套租金保守計(jì)算，原來是2000元/月，按照規(guī)定一個(gè)月租金為中介收費(fèi)，公司正常利潤(rùn)應(yīng)該是3600萬。現(xiàn)在市場(chǎng)漲到2500元/月了，利潤(rùn)成了4500萬元，多賺了900萬。

    算18000套里面有20%的房源為“房屋銀行”，那是3600套。即使按3000套計(jì)算，如果這些房源都有1個(gè)月以上的空置期，那么利潤(rùn)又是750萬。這種房源可以計(jì)算差價(jià)，再算房租差價(jià)，又是1800萬。

    “這說明，通過房屋銀行推高房?jī)r(jià)的模式可以讓一個(gè)公司多賺3000萬，一年在北京租賃代理賺取的利潤(rùn)超過上億。”上述人士表示。

     幾大原因推波助瀾

    住建部的《報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)交易量明顯下滑，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量驟減，造成行業(yè)競(jìng)激烈。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價(jià)格等方式吸引業(yè)主。目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主動(dòng)勸說業(yè)主提價(jià)的行為十分普遍。此外，還有一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)，全權(quán)代理房東收取租金，有些私自以賺取差價(jià)牟利。為了賺取更多收益，少數(shù)不良房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在刻意押房、抬高租金、層層轉(zhuǎn)租推高租金的不規(guī)范行為。

    雖然在這輪房租漲價(jià)潮中，部分中介機(jī)構(gòu)起了不良作用，但《報(bào)告》也指出，除此之外，市場(chǎng)的剛性需求、合租現(xiàn)象增長(zhǎng)、畢業(yè)生增加、租賃供需比例的失衡、業(yè)主轉(zhuǎn)嫁成本以及部分媒體的片面宣傳也都不同程度對(duì)本次的“房租上漲潮”起到了推波助瀾的作用。

    據(jù)我愛我家、鏈家、中原等七家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場(chǎng)成交63.5萬套，比去年同期增長(zhǎng)6.1%。與此同時(shí)，合租現(xiàn)象明顯增加，5月份，合租占租賃成交的比例為10.4%，環(huán)比4月份提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，高于去年平均水平3.5個(gè)百分點(diǎn)。

    目前，大部分租房群體都是大學(xué)畢業(yè)生或者外來務(wù)工人員，能夠接受的房租水平并不高，需要的主要是中低端住宅。據(jù)調(diào)查，許多城市住房租賃市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足。如據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，北京普通住宅租賃供需比逐年遞增，目前已達(dá)到1：4，而公寓則供過于求，供需比高達(dá)2.7：1。

    《報(bào)告》建議，應(yīng)從幾個(gè)面入手監(jiān)管租賃市場(chǎng)，先政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)管業(yè)主有效執(zhí)行租約，不得隨意提高房租。應(yīng)對(duì)業(yè)主的租賃合規(guī)性進(jìn)行核查，避免業(yè)主在租賃期內(nèi)跟風(fēng)漲價(jià)，給承租人帶來損失。

    其次，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。一是出臺(tái)專門的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)中介哄抬價(jià)格、發(fā)布不實(shí)信息等行為進(jìn)行規(guī)范。二是對(duì)房屋租賃代理等不合理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方式加以規(guī)制，不允許經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與經(jīng)營(yíng)甚至吃差價(jià)。

    另一方面，應(yīng)充分利用市場(chǎng)機(jī)制，盤活住房租賃市場(chǎng)。通過降低租賃環(huán)節(jié)稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補(bǔ)貼等方式增加住房租賃市場(chǎng)供給。