專家熱議樓市調(diào)控大勢(shì):“最嚴(yán)”調(diào)控只是剛開(kāi)始

      2010年的樓市注定是不平靜的。近日，由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”10屆年會(huì)上，調(diào)控以后的樓市趨勢(shì)，成為激烈論的話題。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的效果是顯著的，同比房?jī)r(jià)增幅下降，環(huán)比房?jī)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商資金充裕度下降，調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)建議開(kāi)發(fā)商盡早降價(jià)，否則政府能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的打壓政策。上海復(fù)地董事長(zhǎng)范偉也表示，“房企要有銷售，必須隨行市，以消費(fèi)者接受的價(jià)格賣房子”。在目前的市場(chǎng)環(huán) 境 下 ， 有 大 公 司 帶 頭 降 價(jià) 是 好事。北京師范大學(xué)研究主任鐘偉表示，如果成交量跟不上，預(yù)計(jì)國(guó)慶前后房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，到明年年初房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑。國(guó)金證券席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則判斷，未 來(lái) 兩 三 個(gè) 月 房 價(jià) 將 整 體下跌約5%，少數(shù)樓盤(pán)和區(qū)域下跌20%至30%。但表象的后面，人們還在追問(wèn)樓市背后的經(jīng)濟(jì)和制度設(shè)計(jì)問(wèn)題。

    樓市新政調(diào)控后銷售額下降60%

    遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的步目標(biāo)雖已實(shí)現(xiàn)，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現(xiàn)的擔(dān)憂。樓市新政調(diào)控后，銷售額下降了60%，考慮到房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)殊的經(jīng)濟(jì)地位，一些負(fù)面效應(yīng)或?qū)a(chǎn)生。聶梅生表示，“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢(shì)不樂(lè)觀，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)需要時(shí)間和資本，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會(huì)形成另外一個(gè)青黃不接”。

    宏觀調(diào)控、樓市低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)作用會(huì)否讓通脹預(yù)期加大、“經(jīng)濟(jì)二次探底”？財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表示相對(duì)樂(lè)觀，稱“我們現(xiàn)在并沒(méi)有進(jìn)入后危機(jī)時(shí)代”。賈康認(rèn)為，對(duì)于通貨膨脹，目前仍然處于管理通脹預(yù)期政策時(shí)間段上，并不等于現(xiàn)實(shí)通脹壓力。中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)張健華指出，通貨膨脹的預(yù)期是存在的，原因在于目前的C PI明顯超過(guò)了一年期存款利率。但目前普遍認(rèn)為中國(guó)今年的通貨膨脹不會(huì)有別大的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年一個(gè)季度比一個(gè)季度低，所謂的通貨膨脹的問(wèn)題是根本不存在的，如果說(shuō)通貨膨脹是老虎的話，政府是武松，而且政府是養(yǎng)老虎的，政府扮演武松的角色，“通貨膨脹不是問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的問(wèn)題是接下來(lái)是否會(huì)面臨中期低速的增長(zhǎng)，從現(xiàn)在來(lái)看，態(tài)勢(shì)和可能性是非常大的。”

     “史上嚴(yán)”樓市調(diào)控是剛剛開(kāi)始

    樓市調(diào)控兩月有余，在量跌價(jià)滯的當(dāng)口，逐漸顯現(xiàn)的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)陰晴不定狀況，使得有人開(kāi)始大膽猜測(cè)：號(hào)稱“史上嚴(yán)”的樓市調(diào)控或?qū)ⅧQ金收兵。住建部政策研究相關(guān)負(fù)責(zé)人日前曾表示，中央已對(duì)此次樓市調(diào)控有可能帶來(lái)的影響做好了充分準(zhǔn)備，調(diào)控政策不會(huì)半途而廢。近日，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智表示，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓低價(jià)30%。而今年3月國(guó)土部規(guī)定“競(jìng)買保證金不得低于出讓低價(jià)的20%”。金巖石此指出，三、四季度G D P增幅可能 跌 破8 %的 政 策 底 線 。 一 旦 發(fā)生，政府的調(diào)控政策必然轉(zhuǎn)向，這也意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策行將結(jié)束。“佳買房時(shí)機(jī)大約在12月。”“政策遲會(huì)在明年退出，房?jī)r(jià)是暫時(shí)下跌，未來(lái)由于供給的斷層，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)反彈。”路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹認(rèn)為這一次的調(diào)控仍然不會(huì)成功。

    不同意見(jiàn)則認(rèn)為，實(shí)際上，這一輪的調(diào)控或是一個(gè)開(kāi)始。趙曉表示，目前樓價(jià)和成交量雙下降，是因?yàn)闃莾r(jià)還沒(méi)有跌到大家的心理價(jià)位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，這次調(diào)控大不一樣是老百姓不答應(yīng)房?jī)r(jià)再上漲”。過(guò)去十年中國(guó)樓市經(jīng)歷了九次調(diào)控，“如果十次調(diào)控還是失敗，倒下的將會(huì)是政府部門(mén)的公信力”，這次的調(diào)控能往前推，房產(chǎn)調(diào)控是個(gè)開(kāi)始。“今年一季度G D P增長(zhǎng)達(dá)到11.7%，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已不再需要房地產(chǎn)與汽車，盡管今年G D P增長(zhǎng)的走勢(shì)很可能是前高后低，但考慮到政府目前正希望為經(jīng)濟(jì)降溫，政策放松的可能性很小，頂多是貨幣政策的微調(diào)。”鐘偉表示。

    以制度創(chuàng)新求解公平才是可持續(xù)發(fā)展方向

    在新的經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)下為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策，尋找新的可持續(xù)發(fā)展的方向是“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”10屆年會(huì)的出發(fā)點(diǎn)。南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)董事長(zhǎng)、社長(zhǎng)楊興鋒在致開(kāi)幕辭時(shí)表示，30多年改革的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)起來(lái)是三個(gè)關(guān)鍵詞“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、民主政治、法治社會(huì)”。楊興鋒表示，隨著改革進(jìn)入深水區(qū)，社會(huì)各界對(duì)改革的目標(biāo)和路徑，發(fā)生了不少議和分歧，這也集中的表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。本屆房地產(chǎn)年會(huì)適時(shí)推出“地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的主題，探討中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在新的政策、新的局勢(shì)下如何平衡民眾、政府、金融機(jī)構(gòu)以及開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，如何通過(guò)制度創(chuàng)新，在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏。

     調(diào)控解決不了房地產(chǎn)的根本問(wèn)題。歷次調(diào)控被人詬病，在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系土地、稅收、財(cái)政和分配制度。如果制度仍然缺 位 ， 調(diào) 控 不 可 能 成 功 。 陽(yáng) 光100董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為，土地問(wèn)題不解決，根本性的供求問(wèn)題是無(wú)法解決的。房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程在本次調(diào)控過(guò)程中是倒退的，采取計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段不允許購(gòu)買房屋，或者將房?jī)r(jià)下調(diào)才會(huì)發(fā)預(yù)售證，這樣的房?jī)r(jià)不真實(shí)。“如果要想改變這種局面，實(shí)質(zhì)上是改變土地出讓金和土地收益的問(wèn)題，政府可以收到土地出讓金，而不應(yīng)該得到土地開(kāi)發(fā)的全部收益，應(yīng)該交給市場(chǎng)，從而使土地供應(yīng)的鏈條完整。”

    聶梅生認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革已是大勢(shì)所趨，應(yīng)該在房屋持有環(huán)節(jié)征稅，關(guān)鍵是要厘清土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。據(jù)了解，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對(duì)中國(guó)稅收的貢獻(xiàn)率超過(guò)了35%。而任志強(qiáng)此表示，“房產(chǎn)稅如果是增加了老百姓的負(fù)擔(dān)，那這個(gè)改革一定是失敗的。”例如，二套房交易的稅費(fèi)，本來(lái)是為了打壓二手房房?jī)r(jià)，“結(jié)果房?jī)r(jià)并沒(méi)降下去”。如果土地出讓金、使用費(fèi)、各環(huán)節(jié)的稅都取消，那才可以征收房產(chǎn)稅。“亂加稅是不允許的。”也許正如聶梅生所說(shuō)，房地產(chǎn)當(dāng)前的問(wèn)題不是房?jī)r(jià)高和低的問(wèn)題，也不是可以壓的問(wèn)題，而是深層次的改革問(wèn)題，例如土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)等等問(wèn)題，“這不是經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題，也不是通過(guò)一次的調(diào)控，通過(guò)政府的行政干預(yù)可以解決問(wèn)題。”