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孝感市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研報(bào)告

2010年07月09日 15:56     小編:     未知|0     點(diǎn)擊:3637

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孝感房地產(chǎn)信息
孝感市房地產(chǎn)管理局
 
 2009年(11期)
孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
     2009年5月8日
 
孝感市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研報(bào)告
 
為了深入貫徹落實(shí)《市人民政府關(guān)于印發(fā)<2009年促市場消費(fèi)、保經(jīng)濟(jì)增長工作實(shí)施方案>的通知》(孝感政發(fā)[2009]3號(hào))精神,我們結(jié)合學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng),及時(shí)制發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作調(diào)研走訪的通知》及《2009年孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作調(diào)研方案》,同時(shí)要求各縣市房地產(chǎn)管理部門同步開展調(diào)研走訪活動(dòng)。今年2至3月份,我們重點(diǎn)對(duì)孝感城區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年1月1日以后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況、目標(biāo)客戶群體基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年工作計(jì)劃措施、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要困難等有關(guān)問題進(jìn)行了調(diào)研走訪。調(diào)研走訪結(jié)束后,進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)匯總,基本摸清了有關(guān)情況,全面掌握了企業(yè)反映的問題和心聲,對(duì)政府及其相關(guān)部門在目前狀況下支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展方面進(jìn)行了研究探討,現(xiàn)將走訪調(diào)研情況報(bào)告如下:
一、房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況
從2006年1月1日至2009年3月底,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目238個(gè),總占地面積約470.4萬㎡,項(xiàng)目總規(guī)模約897.8萬㎡(其中住宅項(xiàng)目的有91個(gè),住宅總面積約占總建設(shè)規(guī)模的85%。),計(jì)劃總投資額約117億元,共完成投資額約68.6億元。
孝感城區(qū)的102家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年1月1日后竣工的項(xiàng)目共有97個(gè)。其中,已竣工且已銷售完畢項(xiàng)目有21個(gè),已竣工但未銷售完畢項(xiàng)目有29個(gè),未竣工已進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)且未銷售完畢項(xiàng)目有18個(gè),在建且未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)項(xiàng)目有16個(gè),有意向且已取得部分項(xiàng)目證書但未開工項(xiàng)目有13個(gè)。這97個(gè)項(xiàng)目總占地面積約243.4萬㎡,項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模489萬㎡,計(jì)劃總投資額83億元,實(shí)際完成投資額39.6億元。97個(gè)項(xiàng)目中以多層為主的項(xiàng)目有61個(gè),占62.89%;以中小套型為主的項(xiàng)目有55個(gè),占56.7%;其中屬于純住宅項(xiàng)目的有33個(gè),住宅總面積約占總建設(shè)規(guī)模的80%。
(二)商品房銷售情況
從2006年1月1日至2009年3月底,全市238個(gè)項(xiàng)目總的可售面積為626萬㎡(含已售面積),已售面積414萬㎡,總銷售額62億元,總的銷售均價(jià)為1497.6元/m2,已售面積占可售面積的66.1%。
全市238個(gè)項(xiàng)目中住宅的銷售價(jià)格分布區(qū)間為:1000元/㎡以下的占17.76%,1000—1500元/㎡的占41.13%,1500—2000元/㎡的占21.96%,2000—3000元/㎡的占17.29%,3000—4000元/㎡的占0.93%,4000元/㎡以上的占0.93%。
孝感城區(qū)97個(gè)項(xiàng)目總的可售面積(含已售面積)為301.7萬㎡,其中住宅為261.7萬㎡,已售面積185.3萬㎡,總銷售額32.4億元,總的銷售均價(jià)為1748.50元/m2,已售面積占可售面積的61.42%。
97個(gè)項(xiàng)目中住宅的銷售價(jià)格分布區(qū)間為:1000元/㎡以下的占16.4%,1000—1500元/㎡的占28.8%,1500—2000元/㎡的占26%,2000—3000元/㎡的占24.7%,3000—4000元/㎡的占2.7%,4000元/㎡以上的占1.4%。
(三)目標(biāo)客戶群體基本情況
全市238個(gè)項(xiàng)目中購買對(duì)象的地域分布情況為:本縣市城區(qū)的人占57%,本縣市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人占35%,武漢市的人占3%,武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的人占2%,省內(nèi)除武漢城市圈外的其他城市的人占1.5%,省外的占1.5%。孝感城區(qū)97個(gè)項(xiàng)目中購買對(duì)象的地域分布情況為:孝感城區(qū)的占60.88%,孝南區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占25.98%,所屬縣市的占7.44%,武漢市的占3.43%,武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的占1.35%,省內(nèi)除武漢城市圈外的其他城市的占0.44%,省外的占0.48%。
根據(jù)調(diào)查,以孝感城區(qū)為例,開發(fā)企業(yè)結(jié)合已銷售商品房的客戶群體的情況,對(duì)目標(biāo)客戶群體的基本情況預(yù)測如下:
1、地域分布:開發(fā)企業(yè)認(rèn)為,他們樓盤的銷售對(duì)象57.35%的是孝感城區(qū)的人,25.21%的是孝南鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人,8.36%的是所屬縣市的人,4.02%的是武漢市的人,1.95%的是武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的人,1.56%的是省內(nèi)除武漢城市圈外的其他城市的人,1.53%的是省外的人,0.02%的是省外的人。
2、職業(yè)分布:開發(fā)企業(yè)認(rèn)為,他們樓盤的銷售對(duì)象28.5%的是行政事業(yè)單位人員,31.36%的是企業(yè)人員,35.30%的是私營業(yè)主,1.5%的是農(nóng)民,0.71%的是軍人,1.68%的是自由職業(yè)者,0.52%的是無業(yè)者,0.43%的是其他職業(yè)人員。
3、目標(biāo)客戶群體購房注重的方面:94.9%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是價(jià)格,84.6%的認(rèn)為是面積和戶型,33.3%的認(rèn)為是功能,74.4%認(rèn)為是交通便捷度,61.5%的認(rèn)為是小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施,53.8%的認(rèn)為是周邊的教育醫(yī)療等設(shè)施配套情況。
4、目標(biāo)客戶能夠承受的商品住宅的主要價(jià)格區(qū)間:12.4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為在1000元/㎡以下,30%的認(rèn)為在1000元/㎡—1500元/㎡,60%的認(rèn)為在1500元/㎡—2000元/㎡,30%的認(rèn)為在2000元/㎡—2500元/㎡,10%的認(rèn)為在2500元/㎡—3000元/㎡,5%的認(rèn)為在3000元/㎡—3500元/㎡。
5、目標(biāo)客戶愿意購買的商品住宅面積區(qū)間:4.9%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為在60㎡以下,9.8%的認(rèn)為在60-80㎡,31.7%的認(rèn)為在80-90㎡,53.7%的認(rèn)為在90-100㎡,85.4%的認(rèn)為在100-120㎡,46.3%的認(rèn)為在120-140㎡,19.5%的認(rèn)為在140-180㎡,9.7%的認(rèn)為在180㎡以上。
6、目標(biāo)客戶愿意購買的商品住宅的戶型情況:63.4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是兩室兩廳,92.7%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是三室兩廳,36.6%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是四室兩廳,7.3%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是一室一廳,24.4%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是兩室一廳,29.3%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是三室一廳,4.9%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為是單間。
根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)查來看,100—120㎡的三室二廳的住宅大約占到了客戶需求的60%, 80-90㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%,90-100㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%,120-140㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%,140-180㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年工作計(jì)劃及措施
走訪調(diào)研結(jié)果表明,在中央“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、保增長”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的鼓舞下,不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2009年根據(jù)市場情況重新調(diào)整了在建及開工計(jì)劃,以適應(yīng)市場的需要。以孝感城區(qū)為例,華廈公司的金北華城項(xiàng)目有4棟樓計(jì)劃在5月份完工,同時(shí),在4月份有3棟樓新開工,計(jì)劃10月份完工;國貿(mào)公司的國貿(mào)大廈項(xiàng)目計(jì)劃在今年完工;榮欣金陽公司計(jì)劃在今年完成3棟多層、2棟小高層共38000㎡的施工面積,同時(shí)在6月份啟動(dòng)二期共73000㎡的建設(shè)項(xiàng)目,年底啟動(dòng)17000㎡的酒店建設(shè)項(xiàng)目;凌云公司上半年完成8棟主體完工,計(jì)劃在6月份交房;萬嘉公司的三個(gè)在建項(xiàng)目計(jì)劃在今年完工;亞飛公司的亞飛廣場項(xiàng)目計(jì)劃今年投資3000余萬元,力在今年主體封頂。另外,很多公司的項(xiàng)目正在前期準(zhǔn)備中,如泰源公司的泰源廣場項(xiàng)目,方大公司的體育風(fēng)景項(xiàng)目,凌云公司的2008城市花園的二期項(xiàng)目,互順公司的金航花園項(xiàng)目,天廈公司的解放街改造項(xiàng)目,恒樂天地的紅光水韻項(xiàng)目等等。
根據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年孝感城區(qū)將有52個(gè)開發(fā)項(xiàng)目開工建設(shè),預(yù)計(jì)項(xiàng)目總規(guī)??蛇_(dá)近300萬平方米,預(yù)計(jì)年內(nèi)施工面積可達(dá)108萬平方米。如果這些項(xiàng)目全部按照計(jì)劃于今年內(nèi)施工,則孝感城區(qū)今年可以完成面積80萬平方米的施工計(jì)劃。
為了應(yīng)對(duì)去年以來金融危機(jī)對(duì)房市的沖擊,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均實(shí)施了相應(yīng)的對(duì)策和措施,一是制定好項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃,控制好開發(fā)量;二是出臺(tái)打折優(yōu)惠措施,適當(dāng)?shù)慕档弯N售價(jià)格,減少空置率,盡快回收資金;三是進(jìn)行市場調(diào)查,針對(duì)消費(fèi)者的要求,盡量設(shè)計(jì)符合購房者意愿的戶型,適應(yīng)市場需求;四是提高宣傳力度,吸引消費(fèi)者前來購房;五是通過提高管理水平來降低開發(fā)成本,進(jìn)而降低銷售價(jià)格。
三、房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題和企業(yè)面臨的困難
通過本次調(diào)研,我們了解到包括各縣市在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在一些問題:商品房開發(fā)用地在掛牌拍賣過程中,存在個(gè)人及無開發(fā)資質(zhì)單位參與投標(biāo)現(xiàn)象,造成房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序的不規(guī)范;土地供應(yīng)區(qū)域比例不均衡,商品住房建設(shè)的土地供應(yīng)有向城區(qū)地段集中的趨勢,老城區(qū)仍然是處于見縫插針的狀態(tài);房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的門檻較低,開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模偏?。簧唐贩块_發(fā)小區(qū)的規(guī)劃起點(diǎn)不高,檔次不高,品味不高;商品房開發(fā)后的售后服務(wù)不到位、社會(huì)化物業(yè)管理意識(shí)有待進(jìn)一步提高;新居住區(qū)與老居住區(qū)的公共維修資金難以全部征收到位的問題等等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍遇到的困難:一是企業(yè)融資較難,國家調(diào)控政策仍然偏緊,融資周期長,投入開發(fā)建設(shè)的資金鏈有斷裂風(fēng)險(xiǎn);二是銷售面積和銷售金額較去年同期都在下降,銷售形勢不太好,購買者觀望氛圍比較濃厚,仍在等待商品房銷售價(jià)格下調(diào);三是在開發(fā)過程中拆遷難度較大,安置補(bǔ)償協(xié)議難以簽定;四是居住小區(qū)水、電直抄到戶改造工作進(jìn)展緩慢,難度大;五是反映稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過高,開發(fā)成本過高,利潤率下降;六是土地交易手續(xù)辦理時(shí)限較長。
通過著重對(duì)孝感城區(qū)102家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況調(diào)查,認(rèn)為目前融資困難的占47.5%,認(rèn)為銷售形勢不好的占80%,認(rèn)為辦理有關(guān)手續(xù)行政審批周期過長的占42.5%,認(rèn)為稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過高的占57.5%,認(rèn)為開發(fā)成本過高57.5%,認(rèn)為市場流通不暢占27.5%,認(rèn)為信息渠道有限的占15%,認(rèn)為缺乏專業(yè)人才占12.5%。還有開發(fā)企業(yè)提出了政策配套不到位、受金融危機(jī)影響導(dǎo)致房市蕭條等目前影響房地產(chǎn)市場的問題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映多的是希望政府及相關(guān)部門能夠幫助企業(yè)解決一些具體問題,同時(shí)建議政府及其相關(guān)部門采取一些措施:一是盡可能清理或取消部分行政事業(yè)性收費(fèi);二是參照外地作法,減免(降低)契稅標(biāo)準(zhǔn),為開發(fā)企業(yè)提供較好的發(fā)展環(huán)境,切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、降低開發(fā)成本;三是將土地供應(yīng)量控制在一個(gè)合適的水平,供應(yīng)量過多,會(huì)形成無序開發(fā)的情況,過少,會(huì)進(jìn)一步造成土地價(jià)格的上漲,從而提高了開發(fā)成本。
四、應(yīng)對(duì)措施及建議
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映的問題和提出的建議,在目前房地產(chǎn)市場還沒有完全回暖的情況下,我們認(rèn)為應(yīng)該采取有力措施,切實(shí)幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提振信心、克服困難。
1、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取有效措施促進(jìn)商品房銷售。主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場變化,尋找促進(jìn)商品房銷售的措施。鼓勵(lì)開發(fā)商采取多種形式的促銷手段,同時(shí)也要支持利潤率較高且銷售形勢不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價(jià)的方式來促進(jìn)商品房的銷售。
2、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度,引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費(fèi)觀念。推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式,多途徑開辟融資渠道,緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力,保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展;引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)觀念,逐步對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常,鼓勵(lì)有剛性需求的購房者及時(shí)入市,進(jìn)一步提高商品房的銷售率,促進(jìn)成交量繼續(xù)增加,防止空置房面積增長過快。
3、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)的正面宣傳引導(dǎo)。根據(jù)國家政策要求,結(jié)合孝感實(shí)際,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布,使開發(fā)商理性開發(fā),購房者理性消費(fèi),防止房價(jià)的大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
4、繼續(xù)全面推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設(shè)工作,充分利用好“兩型社會(huì)”建設(shè)的優(yōu)惠政策,把城際鐵路的開工建設(shè)作為吸引武漢人來孝感購房的一個(gè)契機(jī)。圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路,繼續(xù)大力推進(jìn)孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作,在圈內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認(rèn)。充分利用好“兩型社會(huì)”建設(shè)的優(yōu)惠政策,發(fā)揮臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢,利用優(yōu)良環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢,把城際鐵路的開工建設(shè)作為一個(gè)契機(jī),吸引以武漢人為主的外地人來我市購房,提高我市的商品房銷售率,促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
5、加強(qiáng)相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)和溝通,共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如,通過加強(qiáng)與金融部門的協(xié)調(diào),降低企業(yè)的融資門檻。加強(qiáng)與國土、規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、稅務(wù)、供電、供水等部門的協(xié)調(diào)和溝通,建立順暢的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理程序等。
6、進(jìn)一步規(guī)范市場行為。建議市政府盡快出臺(tái)新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理程序,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的事前參與、事中管理、事后監(jiān)督的職能,保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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