2009年前4個月孝感市房地產(chǎn)市場運行情況

 

 

 

今年以來，我市各級房地產(chǎn)管理部門以科學發(fā)展觀總攬全局，緊緊圍繞“擴內(nèi)需、促消費、保增長”的總體要求，積工作，努力開創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新局面，呈現(xiàn)出了房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量平穩(wěn)增長、商品房銷售量回升、商品房銷售價格趨穩(wěn)等一些好的態(tài)勢，但也出現(xiàn)了投資同比減少、施竣工面積下降等問題，具體情況分析如下：

2009年前4個月，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目107個（去年同期81個），同比增長32.1%。其中，新開工項目27個，上年結轉(zhuǎn)項目80個；在建項目64個，已竣工項目43個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目56個（去年同期38個），同比增長47.4%。其中，今年新開工項目6個，上年結轉(zhuǎn)項目50個；在建項目28個，已竣工項目28個。

全市商品房銷售面積26.19萬m²（去年同期22.76萬m²），同比增長了15.1%；孝感城區(qū)商品房銷售面積14.65萬m²（去年同期12.03萬m²），同比增長了21.7%。

網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年4月當月，孝感城區(qū)共有29個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房407套，其中，住宅387套，比3月份當月的362套和337套分別增加了45套和50套，增長了12.43%和14.84%，表明商品房的銷售繼續(xù)回暖，銷售量繼續(xù)在上升。4月當月網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個樓盤分別是：福星城119套，后湖御景25套，全洲國際商城和北辰花園均為24套，乾坤陽光23套，蘭苑·幸?；ǔ?2套，北大鴻城、錦繡后湖、公元奧林星城、陽光鑫城均為14套。其中，住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的11個樓盤分別是：福星城112套，后湖御景25套，全洲國際商城和北辰花園均為24套，乾坤陽光23套，蘭苑·幸?；ǔ?8套，北大鴻城、錦繡后湖、公元奧林星城均為14套，淳和嘉園和榮欣錦城均為13套。

2009年前4個月，全市商品房的銷售面積和竣工面積分別為26.19萬m²、17.77萬m²，銷售面積比竣工面積多8.42萬m²。孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為14.65萬m²、12.04萬m²，銷售面積比竣工面積多2.61萬m²。這反映了開發(fā)商雖然放緩了施工進度，減少了商品房的竣工量，但市場上的剛性需求仍然存在，可售商品房正在逐漸被消化。

全市商品房銷售的平均價格為2225元/m²（去年同期2294元/m²），同比下降3%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2283元/m²（去年同期2882元/m²），同比下降20.8%。全市商品住宅銷售的平均價格為1969元/m²（去年同期2088元/m²），同比下降5.7%。其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2150元/m²（去年同期2725元/m²），同比下降21.1%。

全市2009年4月份商品房銷售當月均價為2496元/m²，環(huán)比增長24.99%。其中住宅當月均價為2039元/m²，環(huán)比增長12.34%。孝感城區(qū)2009年4月份商品房銷售當月均價為2552元/m²，環(huán)比增長29.9%。其中住宅當月均價為2479元/m²，環(huán)比增長39%。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2009年前4個月，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收2952萬元（其中契稅收入634萬元，營業(yè)稅864萬元，企業(yè)所得稅562萬元，房地產(chǎn)其他稅892萬元），比上年同期增長了15.63%。

總體來說，2009年前4個月我市的房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定健康，但受金融危機和經(jīng)濟增速放緩的影響，我市的房地產(chǎn)市場運行情況反映出以下值得我們關注的問題：

全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.28億元（去年同期8.87億），同比減少6.7%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.84億元（去年同期4.64億），同比減少17.3%。

全市商品房施工面積89.9萬m²（去年同期104.93 萬m²），同比減少14.3%；孝感城區(qū)商品房施工面積38.24萬m²（去年同期58.15萬m²）, 同比減少34.2%。

全市商品房竣工面積17.77萬m²（去年同期45.21萬m²），同比減少了60.7%；孝感城區(qū)商品房竣工面積12.04萬m²（去年同期12.12萬m²），同比減少了0.6%。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2009年前4個月，雖然孝感城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比有所增長，但全市同比有所減少，全市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收8853萬元（其中契稅收入3137萬元，營業(yè)稅3197萬元，企業(yè)所得稅1101萬元，房地產(chǎn)其他稅1418萬元），比上年同期減少了9.51%。

從今年前4個月房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)和健康，一是商品房銷售量近期有所回升；二是商品房銷售價格同比繼續(xù)小幅回落，環(huán)比有所上升。但也出現(xiàn)了商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降的值得我們關注的問題。

1、政府及房地產(chǎn)等相關部門認真貫徹落實中央、省、市關于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列方針政策，對我市房地產(chǎn)市場堅持正面宣傳引導和積培育，不斷采取各種積有效措施，通過媒體宣傳引導，舉辦房交會、開展房企和市場調(diào)研等多種形式積引導促進商品房的銷售，鼓勵剛性需求者入市購房，如今年一季度，我們在全省地市州一級城市中率先召開了2009年春季房交會，并創(chuàng)造了當季周銷售和日銷售的新記錄，所有這些積措施和手段都有效地推動了成交量的上升。

2、由于我市2008年商品房的銷售量下降較多，原因之一是很多剛性需求者在房價下跌周期內(nèi)，采取了觀望的態(tài)度，2009年以來，消費者別是有剛性需求的消費者看到近期商品房的銷售價格與2008年上半年的高值相比，下降了很多，認為房價再下降的空間不大，于是選擇在這個時期入市購房，推動了成交量的上揚。

3、我市2008年下半年商品房的銷售量較小，屬于一個階段性的底部，根據(jù)經(jīng)濟學的原理，成交量到達階段性的底部后會有一個正常的反彈過程，也是成交量上升的過程，這和股市有一定的相似之處。

4、由于我市屬于一個打工經(jīng)濟的城市，1、2月份回家過年及辦事的打工者較多，由于業(yè)形勢不好，有一部分人沒有出外打工了，但家里有些積蓄，對住房也有剛性需求，于是選擇在這個時期看房選房，導致這個時期成交量的上升。

5、自去年下半年以來國家實行了積的財政政策和適度寬松的貨幣政策，貸款利率的大幅下降以及對于個人購房按揭貸款實行的利率優(yōu)惠政策，也吸引了一部分購房者選擇按揭貸款的付款方式購房。

6、房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金壓力，采取了多種形式的促銷手段，壓縮了利潤空間（少數(shù)開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略），實際上也降低了房價，由于房價降到了一部分消費者能夠承受的心理價位，于是會選擇進行入市購房，促進了成交量的增長。

7、我們積開展“購房問卷調(diào)查”和開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研活動，及時將有關情況向政府及有關部門匯報和反饋，并同時將信息反饋給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，引導他們及時調(diào)整開發(fā)建設計劃和營銷策略，加大商品房的銷售力度。

1、各級房地產(chǎn)主管部門按照中央鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以適當價格銷售的指示精神，鼓勵和引導開發(fā)企業(yè)適當降低利潤空間降價促進銷售。

2、受全國房地產(chǎn)形勢大氣候的影響，今年前4個月全國主要城市的房價均有所下降，對我市房價產(chǎn)生了不可避免的影響。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商采取了多種形式的促銷手段實際上降低了房價。

4、住房保障制度的逐步落實，經(jīng)濟適用住房的供應和廉租住房保障力度的不斷加大，分流了部分原來對商品房有潛在需求的購房戶。

5、商品房銷售價格經(jīng)過前一段時間的波動調(diào)整后，基本上已經(jīng)回歸到合理價位，很多購房人在這個時期入市購房，并且有一部分人購買的是檔次較高的中高價位的樓盤，推動了成交量的上升，也導致了環(huán)比價格的上漲。

6、商品房銷售價格逐漸回歸到合理價位后，再大幅上升或大幅下降的可能性不大，房價已經(jīng)逐步趨于穩(wěn)定。

1、受去年房市銷售形勢普遍不景氣的影響，全國很多城市商品房均出現(xiàn)了銷售量大幅下降情況，我市許多開發(fā)商對今年的銷售形勢有所顧慮，放緩了施工進度，導致施工面積和竣工面積同時下降。

2、受全球性金融危機的影響。自去年以來，各商業(yè)銀行為了控制風險，紛紛對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難，再加上由于銷售形勢不好，資金回籠也困難，許多開發(fā)商不得不暫停了新項目的開發(fā)計劃，對于在建的開發(fā)項目也放緩了施工進度，也導致施工面積和竣工面積同時下降。