? ? ? ?進(jìn)入下半年,很明顯感覺(jué)到市場(chǎng)降溫了。
? ? ? ?6-8月份為樓市淡季,新房市場(chǎng)方面,成交量接連兩個(gè)月下滑,雖然期間有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、加推,但去化速度卻明顯放緩。
? ? ? ?二手房方面,依然持續(xù)著不溫不火的狀態(tài)。雖然優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房依然很搶手,但也有很多小區(qū)走入了“賣不動(dòng),漲不起”的困境,愁壞一批賣房人!
1.文章中二手房數(shù)據(jù)信息來(lái)源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)、安居客,數(shù)據(jù)僅供參考。
2.文中數(shù)據(jù)信息均為手動(dòng)統(tǒng)計(jì),如存在略微偏差歡迎指正。
3.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)于2021年8月12日
01
90天內(nèi)“零成交”!
孝感一批超難賣二手房小區(qū)曝光
? ? ? ?近日,我在中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)上搜集二手房信息時(shí),找到了不少在90天內(nèi)“零成交”的小區(qū),并且這些小區(qū)大多掛牌數(shù)量也很少。
? ? ? ?其中,有的小區(qū)三四個(gè)月能勉強(qiáng)成交一套,而有的小區(qū)更是慘淡,甚至今年以來(lái)都無(wú)奈“掛零”。
? ? ? ?(注:以下數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng),在該網(wǎng)站上無(wú)成交數(shù)據(jù),不代表在其他網(wǎng)站上無(wú)數(shù)據(jù),僅供參考?。?/p>
? ? ? ?仔細(xì)研究這些小區(qū),可以發(fā)現(xiàn),他們有一些共性:老破小正在慢慢被市場(chǎng)淘汰;周邊無(wú)優(yōu)質(zhì)配套,太不起眼;板塊發(fā)展速度慢,逐漸被遺忘。
02
老破??!沒(méi)特點(diǎn)!太偏僻!
這類小區(qū)樣樣差,自然無(wú)人問(wèn)津
? ? ? ?1.市區(qū)老破小
? ? ? ?比如老破小小區(qū),因?yàn)檩^差的居住屬性和環(huán)境,很難吸引到買房人前去置業(yè),即便價(jià)格不貴,同樣沒(méi)有市場(chǎng)。
? ? ? ?當(dāng)然,也有的老破小占據(jù)市區(qū)核心地段,擁有很完善的配套設(shè)施和學(xué)區(qū),例如漢光小區(qū)、外貿(mào)新村等。
? ? ? ?但這些小區(qū)房齡較長(zhǎng)、體量小,且多為步梯房。并且本身戶型設(shè)計(jì)有缺陷,物業(yè)體系落后,也逐漸跟不上現(xiàn)代人的生活節(jié)奏,自然也被淘汰出了市場(chǎng)。
? ? ? ?另外,高房齡的二手房,還會(huì)影響買家的按揭貸款,我國(guó)多數(shù)的銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房,按揭商業(yè)貸款。
? ? ? ?這些缺點(diǎn)都會(huì)使得房齡較高的二手房流通性越來(lái)越差。
? ? ? ?2.地段、配套、價(jià)格中規(guī)中矩
? ? ? ?還有這樣一批小區(qū),地段不算太好,配套基本齊全,可以滿足日常生活所需,但又沒(méi)有較優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì),隨之價(jià)格也不上不下。
? ? ? ?比如體育風(fēng)景、后湖御景等,這一類小區(qū)通常因?yàn)闆](méi)有特別突出的配套優(yōu)勢(shì)而不被購(gòu)房者青睞。
? ? ? ?對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這一類房子性價(jià)比不算高,對(duì)于有特殊需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這一類房子則往往達(dá)不到要求。
? ? ? ?很多人寧愿再添點(diǎn)錢(qián)購(gòu)置一套優(yōu)質(zhì)的二手學(xué)區(qū)房,或者用同等的價(jià)錢(qián)購(gòu)買新房。
? ? ? ?3.板塊無(wú)發(fā)展?jié)摿?/strong>
? ? ? ?“哪里便宜買哪里”的機(jī)械式投資,已經(jīng)被淘汰,因?yàn)椴粫?huì)再有普漲,買房看價(jià)格,更要看區(qū)域。
? ? ? ?本身板塊發(fā)展前景一般,配套也并不完善,與周邊其他區(qū)域形成明顯的差異,那么板塊內(nèi)的二手房賣不出去也實(shí)屬正常。
? ? ? ?比較明顯的就是北城區(qū)。
? ? ? ?雖然近幾年北城區(qū)在學(xué)校教育、旅游發(fā)展、民生交通等方面都在奮力發(fā)展,朝著越來(lái)越好的方向前進(jìn)著,但是和其他幾個(gè)區(qū)域比較下來(lái),整體還是稍遜一籌。
? ? ? ?4.部分區(qū)域新房供應(yīng)量大,二手房很難出手
? ? ? ?這幾年?yáng)|城、南城、南大區(qū)域新房供應(yīng)井噴,多盤(pán)混戰(zhàn)。新房量多,選擇空間大,且還有不少利好政策。
? ? ? ?再者,新房根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)也推出了很多優(yōu)惠,自然會(huì)吸引不少人購(gòu)買。因此,區(qū)域內(nèi)二手房只能通過(guò)降價(jià)來(lái)博成交。
03
教育>交通>商業(yè) !?
買二手房應(yīng)當(dāng)遵循這個(gè)邏輯
? ? ? ?1.學(xué)區(qū)房仍然是二手房市場(chǎng)里的“硬通貨”
? ? ? ?一直以來(lái),購(gòu)買新房都需要遵循教育>交通>商業(yè)>生態(tài)這一基本邏輯,二手房也是一樣。
? ? ? ?8月份孝感掛牌價(jià)最高的小區(qū)(除去別墅項(xiàng)目外),前九名中有6個(gè)小區(qū)為市中心的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房,大部分均價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)/㎡。
? ? ? ?例如宇濟(jì)時(shí)代廣場(chǎng)、市委大院、文昌中學(xué)宿舍等,均價(jià)達(dá)到10000元/㎡以上,均為實(shí)小、文昌雙學(xué)區(qū)房。
? ? ? ?其中市委大院的房?jī)r(jià)排名最高,雖然該小區(qū)房齡較長(zhǎng),但內(nèi)部環(huán)境和整體治安都不比新小區(qū)差,小區(qū)居民多以政府老領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員為主。
? ? ? ?小編在二手房網(wǎng)站查詢到,實(shí)小、文昌學(xué)區(qū)房小區(qū)在一個(gè)月內(nèi)基本都有4、5套的成交量。
? ? ? ?2.品質(zhì)、口碑良好的房企項(xiàng)目更抗跌
? ? ? ?同區(qū)域同配套的小區(qū),口碑、品質(zhì)良好的開(kāi)發(fā)商相較于品質(zhì)一般或較差的小區(qū),在價(jià)格上可能存在很大的差距。
? ? ? ?例如東城區(qū)協(xié)豐?溫哥華、乾坤豪府,這幾個(gè)小區(qū)是公認(rèn)的品質(zhì)較優(yōu)質(zhì)的小區(qū),二手房?jī)r(jià)格在10000元/㎡以上。
? ? ? ?而在同區(qū)域內(nèi)同配套的御景水岸、灣流匯等小區(qū)均價(jià)卻在6000+到7000元/㎡+左右。
? ? ? ?這兩類小區(qū)在物業(yè)管理方面也有很明顯的差別。
? ? ? ?例如灣流匯小區(qū),經(jīng)常被業(yè)主吐槽,小區(qū)沒(méi)有大門(mén),可以隨意進(jìn)出,人、車同進(jìn)同出,安全方面很沒(méi)有保障。
? ? ? ?對(duì)比乾坤豪府小區(qū),大門(mén)莊重森嚴(yán),幾個(gè)進(jìn)出口都設(shè)有門(mén)禁,嚴(yán)格實(shí)行人車分流,差別肉眼可見(jiàn)。
? ? ? ?像這類品質(zhì)、口碑好的小區(qū),1個(gè)月內(nèi)也有6套左右的成交量。
? ? ? ?3.地段為王
? ? ? ?在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候,地段好的房地產(chǎn)升值比較快,經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)了,地段好的房地產(chǎn)抗跌性強(qiáng)!
? ? ? ?按照熱度排名,8月份孝感掛牌小區(qū)熱度前10名均為東城、老城區(qū)樓盤(pán)。
? ? ? ?這類型樓盤(pán)往往在地段好、品質(zhì)過(guò)硬的基礎(chǔ)上,還有極其優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施。
? ? ? ?其中前3名均為東城區(qū)核心地段樓盤(pán),第4名航天首府為老城區(qū)項(xiàng)目。
? ? ? ?但區(qū)位靠近東城區(qū),周邊還有槐蔭公園、丹陽(yáng)中學(xué)、銀泰城等較優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施,所以熱度和價(jià)格也較高。
? ? ? ?小編隨意查詢了幾個(gè)樓盤(pán)后,發(fā)現(xiàn)這類型的二手房成交量是最多的,1個(gè)月內(nèi)幾乎都有10套以上的成交量,有的甚至達(dá)到了20套左右。
? ? ? ?寫(xiě)在最后:
? ? ? ?大家買房需注意,無(wú)論是新房還是二手房,在選擇的時(shí)候,不能單單看價(jià)格。
? ? ? ?還是要綜合考慮房齡、戶型結(jié)構(gòu)、學(xué)區(qū)優(yōu)劣以及周邊的配套設(shè)施等,這些因素既關(guān)系到自住的舒適度,同時(shí)也關(guān)系到未來(lái)轉(zhuǎn)手的便捷性。
? ? ? ?不得不承認(rèn),二手房小區(qū)普漲的時(shí)代早已過(guò)去,現(xiàn)在買房更是要擦亮眼睛。要實(shí)地多看多比較,畢竟,適合自己的才是最好的。