【報告原文】
◆ 保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
◆ 深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%,發(fā)展壯大城市群和都市圈。實施城市更新行動,完善住房市場體系和住房保障體系,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。(“十四五”時期)
◆ 政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜,新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個,提升縣城公共服務(wù)水平。
——李克強(qiáng)總理兩會政府工作報告(2021/3/5)
表:近三年兩會住房相關(guān)表述
資料來源:中指研究院綜合整理
01、堅持“房住不炒”,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期
2021年“房住不炒”總基調(diào)不變,短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,整個政策環(huán)境的松緊程度仍將體現(xiàn)在因城施策方面。
穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,這次在報告中得到重申,說明樓市調(diào)控的目標(biāo)依舊是“維穩(wěn)”。
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既要遏制大漲,又要防范大跌。
今年以來部分熱點城市房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年的熱度,項目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價地頻出,市場情緒出現(xiàn)明顯不穩(wěn)波動,導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動。
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1月以來,上海、杭州、深圳等城市接連出臺樓市新政,從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞,土拍規(guī)則亦有升級。
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其中,上海房地產(chǎn)市場以及政策動向在區(qū)域內(nèi)甚至全國均具有明顯的風(fēng)向標(biāo)意義,這輪政策出臺的速度、頻次、力度以及范圍均顯著于其他等級城市。
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深圳發(fā)布了所有二手小區(qū)成交參考均價,力度亦明顯加大,政府穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的態(tài)度更加彰顯。
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一線城市的調(diào)控政策亦為其他城市提供了“范本”,短期內(nèi)土地市場熱度較高、房價存在較大上漲預(yù)期的城市,仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策。
預(yù)計今年房地產(chǎn)市場的“金三銀四”,或是熱點城市的政策高發(fā)期。
02、租賃住房:增加供給、規(guī)范市場
2020年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”。
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其中重要部分就是高度重視保障性租賃住房建設(shè),加快完善長租房政策,規(guī)范發(fā)展長租房市場,從土地供給、政策支持、企業(yè)參與等方面推動租賃市場發(fā)展,中央將“租賃住房”放到了空前高度。
今年兩會再次提出“解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。
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這是繼2018年兩會提出“培育住房租賃市場,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后,時隔兩年,再次將“租賃”寫入政府工作報告。
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由之前的“培育”市場到現(xiàn)在的“切實增加”供給,租賃住房已然成為政府大力發(fā)展的對象,成為解決大城市住房問題的重要著力點。
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租賃住房的建設(shè),一方面可以為新市民、青年人提供住房保障;另一方面,在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場方面,也將起到積極作用。
經(jīng)過過去幾年的發(fā)展,租賃市場也暴露出一些不良問題,政府監(jiān)管范圍和力度偏弱,租賃住房的供應(yīng)量不足,供應(yīng)方、運營方的積極性不高,租賃雙方的權(quán)益有待獲得更好地保障,租賃各個環(huán)節(jié)亦需要進(jìn)一步打通,將“灰色地帶”透明化。
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2020年,住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》,另外有20余城細(xì)化和完善了租賃相關(guān)政策,多維度推動市場的良性發(fā)展。
2021年,中央已明確要求重點城市在土地供應(yīng)計劃中單列租賃用地,明確供應(yīng)比例下限(一般不低于10%),租賃住房的供應(yīng)將明顯放量;安排專項資金、集中建設(shè)等,加快完善長租房政策,租賃市場的發(fā)展值得期待。
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03、土地供給:增加供給
今年兩會政府工作報告中明確提出“增加土地供應(yīng)”。
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近日自然資源部發(fā)布通知,要求重點城市2021年住宅用地供應(yīng)“兩集中”,公告供應(yīng)量不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量。
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重點城市“兩集中”供地,客觀上將帶動土地競拍熱度降低,促使土地市場更加平穩(wěn)運行,整體上將對企業(yè)、地方政府、購房者均產(chǎn)生較大影響。
梳理重點城市近五年住宅用地成交情況:
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鄭州、青島、濟(jì)南等城市年均成交住宅用地超100宗,若按一年三次集中出讓地塊,單次出讓地塊數(shù)量將超40宗,部分城市出讓規(guī)劃建筑面積超400萬平方米,出讓金超300億。
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單次大規(guī)模的集中出讓對企業(yè)的現(xiàn)金流管理、投資、營銷、融資等方面均提出了更高要求。
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當(dāng)前,天津、濟(jì)南、福州等城市已發(fā)布擬安排三次集中公告的時間,接下來將有更多城市明確時間以及政策細(xì)則,有利于企業(yè)及時調(diào)整投融資以及營銷策略。
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值得一提的是,集中供地下,企業(yè)需要關(guān)注部分城市當(dāng)前中長期庫存去化壓力較大的問題。
表:2016-2020年重點城市(市本級)住宅用地成交情況
注:重慶覆蓋主城區(qū),住宅用地涵蓋純住宅用地和綜合用地。
數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù),中指·地主
04、城市更新:實施城市更新行動,老舊小區(qū)改造量明顯增加
2020年中央多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)存量住房改造提升,以改善居民居住條件。
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年底住建部王蒙徽部長發(fā)文《實施城市更新行動》,詳細(xì)介紹了八大目標(biāo)任務(wù),同時提出從穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案、完善住房保障體系、完善土地出讓收入分配機(jī)制、改革完善住房公積金制度和提升住房品質(zhì)五個方面完善住房制度。
今年政府工作報告中再次提出,“十四五”時期要“實施城市更新行動,完善住房市場體系和住房保障體系,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”,未來五年城市更新的力度將進(jìn)一步加大。
圖:《實施城市更新行動》的主要任務(wù)
資料來源:中指研究院綜合整理
老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要組成部分,2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個,超額完成去年政府工作報告中提出的3.9萬個目標(biāo)。
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今年,老舊小區(qū)改造數(shù)量進(jìn)一步提升,新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個,較2020年實際完成量增加約1.3萬套,由此帶來的社區(qū)服務(wù)規(guī)模也將進(jìn)一步增加。
關(guān)于棚改,“十三五”時期,全國新開工改造棚戶區(qū)超過2100萬套,超額完成2000萬套目標(biāo)任務(wù),明顯改善了居民住房條件。
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“十四五”規(guī)劃未設(shè)新的棚改目標(biāo),整體上各城市將結(jié)合城市住房實際情況,單獨合理安排棚改計劃,預(yù)計總規(guī)模較以往將明顯縮減。
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2021年2月,住建部確定杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、鄭州、內(nèi)蒙古烏海、青島、徐州、四川遂寧10城市為2020年棚戶區(qū)改造工作擬激勵支持的城市,棚改仍在持續(xù)推進(jìn),只是力度在減弱。
來源:中指研究院