房貸利率“換錨”今日落地！對(duì)樓市有何影響？

??對(duì)于老百姓而言，除了關(guān)心房?jī)r(jià)漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動(dòng)著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)。北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實(shí)行首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)（一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%），二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)。

       浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發(fā)現(xiàn)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率“換錨”工作正在有條不紊地進(jìn)行。多位銀行一線分行負(fù)責(zé)人表示，“換錨”技術(shù)性難度不大。目前，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款批貸節(jié)奏、投放節(jié)奏沒(méi)有帶來(lái)太大影響。

       “已辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款的客戶，至少在12月31日前，利率按照原先合同約定執(zhí)行，折扣或上浮都不變。明年1月1日，如銀行政策有變化，也肯定會(huì)打電話通知到客戶。”某位股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

       業(yè)內(nèi)人士分析，從短期看，利率“換錨”對(duì)個(gè)人房貸影響不大；對(duì)商業(yè)銀行而言，凈息差、負(fù)債成本、存量貸款定價(jià)和負(fù)債端穩(wěn)定性等方面可能受影響。

??多家銀行執(zhí)行新定價(jià)基準(zhǔn)

??10月8日起，個(gè)人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據(jù)此前央行所發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。也就是說(shuō)，房貸利率不再與基準(zhǔn)利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率“換錨”在即。

??近日從多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，北京地區(qū)轄內(nèi)商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。多家銀行表示10月8日將實(shí)行首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)的定價(jià)基準(zhǔn)。

??對(duì)購(gòu)房者影響幾何，升還是降？

       此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降？

　　對(duì)于這一大家關(guān)心的問(wèn)題，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在8月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示：有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降！

　　自2015年10月24日以來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準(zhǔn)利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準(zhǔn)利率通常也是銀行及購(gòu)房者參考的標(biāo)準(zhǔn)。

　　央行新政明確，首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個(gè)基點(diǎn)后的5.45%。對(duì)比來(lái)看，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個(gè)人住房貸款利率下限與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)，變化不大。

??那么利率變軌對(duì)購(gòu)房者影響如何？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報(bào)記者分析稱，如果上述標(biāo)準(zhǔn)落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個(gè)上漲對(duì)于購(gòu)房者而言其實(shí)可以忽略不計(jì)。房貸利率與LPR掛鉤后，也更能體現(xiàn)市場(chǎng)導(dǎo)向，后期房貸利率的漲與跌，與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系直接掛鉤，將由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。

??一位國(guó)有大行房貸部相關(guān)人士介紹稱：“9月底時(shí)咨詢房貸政策的人確實(shí)很多，但即使節(jié)前提交貸款申請(qǐng)，審批下來(lái)也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點(diǎn)形成利率，不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮。”而另一位國(guó)有大行相關(guān)工作人員則向記者提到新的機(jī)制并不會(huì)那么快實(shí)行，“利率并軌目前只是制定了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還需要一定的過(guò)渡期，正常實(shí)施也要到2020年1月1日之后了”。

??新的利率變軌并未對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生太多負(fù)擔(dān)，一位房產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)道，按照新的機(jī)制，房貸利率變動(dòng)不會(huì)太大，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)每個(gè)月房貸也就是多出十幾元錢(qián)，沒(méi)什么太大影響。

??另一位中介也表示，“政策變動(dòng)之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實(shí)行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購(gòu)房者貸款都在25年以上，實(shí)際上并沒(méi)有太大影響，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，北京地區(qū)購(gòu)房人數(shù)并沒(méi)有太大的起伏”。

??例如，以商業(yè)貸款100萬(wàn)元、25年期限計(jì)算，首套商業(yè)性個(gè)人住房等額本息還款方式下，每個(gè)月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬(wàn)元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬(wàn)元，按平均數(shù)計(jì)算，相當(dāng)于每月月供多出4.33元；二套商業(yè)性個(gè)人住房等額本息還款方式下，每個(gè)月多出12.16元，利息共多出0.36萬(wàn)元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬(wàn)元，按平均數(shù)計(jì)算，相當(dāng)于每月月供多出8.33元。

??值得注意的是，上述測(cè)算僅作為參考，因?yàn)橐酝抠J以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)時(shí)，在加息降息時(shí)，部分購(gòu)房者會(huì)面臨房貸利率重新定價(jià)的問(wèn)題，而在房貸利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)代，也會(huì)存在重定價(jià)現(xiàn)象。根據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問(wèn)，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。不過(guò)，房貸利率加點(diǎn)水平在合同期內(nèi)不會(huì)改變，央行明確指出，“加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變”。也就是說(shuō)，若房貸合同寫(xiě)有重新定價(jià)條款，那么購(gòu)房者月供有可能會(huì)跟隨LPR報(bào)價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)；反之，房貸利率將會(huì)一直維持放貸時(shí)的水平。

??樓市今年怎么走

??在發(fā)布LPR機(jī)制之初，央行便進(jìn)行了表態(tài)。8月20日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。劉國(guó)強(qiáng)表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時(shí)還宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。這意味著，未來(lái)房貸利率也會(huì)跟房?jī)r(jià)一樣實(shí)施“一城一策”，各地區(qū)會(huì)因地制宜開(kāi)展工作。

??9月6日，央行祭出降準(zhǔn)“大禮包”，決定于9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

??業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行降準(zhǔn)后，整個(gè)房貸市場(chǎng)可貸資金增多，這能夠?qū)_房貸利率出現(xiàn)小幅上漲所帶來(lái)的影響。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然嚴(yán)格。當(dāng)前房貸利率雖略有上升，但這個(gè)上升幅度是可控的，房貸市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)為主。

??李萬(wàn)斌也表示，LPR機(jī)制的出臺(tái)是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、引導(dǎo)資金向小微企業(yè)等傾斜；對(duì)于房貸來(lái)說(shuō)，大方向仍然是避免干擾房地產(chǎn)政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會(huì)通過(guò)改變加點(diǎn)基數(shù)來(lái)保證短期內(nèi)房貸利率的基本穩(wěn)定。