在已經(jīng)過(guò)去的2018年,調(diào)控收緊、降價(jià)潮、房企融資難、樓市寒冬等成為了年度關(guān)鍵詞,人們對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)注熱點(diǎn)較以往產(chǎn)生了一些變化。
2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然開(kāi)局,今年的市場(chǎng)會(huì)怎么樣?有專家分析,隨著“房住不炒”的推進(jìn),炒房時(shí)代將會(huì)結(jié)束,房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代,預(yù)計(jì)今年樓市不會(huì)大漲也不會(huì)大跌。
樓市調(diào)控
房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)仍是2018年樓市的主基調(diào),中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的年度,全年房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)450次,同比2017年上漲75%,已經(jīng)刷新了歷史紀(jì)錄。
在國(guó)家層面也仍在堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào),在年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,關(guān)于房地產(chǎn)明確指出,要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
但在2018年末,多個(gè)城市開(kāi)始悄然松綁調(diào)控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松購(gòu)房的社保要求、青島高新區(qū)取消執(zhí)行半年前出臺(tái)的搖號(hào)政策、廣州放開(kāi)對(duì)商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項(xiàng)目銷售對(duì)象的限制、合肥悄悄松綁限購(gòu),這些城市開(kāi)啟了地方放松限購(gòu)的小高潮。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示,國(guó)家已經(jīng)為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)定了調(diào),仍然會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”,也提到要加強(qiáng)地方政府的調(diào)控的責(zé)任,強(qiáng)調(diào)因城施策,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng),北京的房子不可能拿到成都去賣,2019年,各地根據(jù)自己的實(shí)際情況作出相應(yīng)的微調(diào),是一個(gè)大概率的事情,但微調(diào)不會(huì)脫離中央調(diào)控的主基調(diào)。
北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文告訴相關(guān)媒體,2019年要堅(jiān)持“房住不炒”這個(gè)既定方針,房?jī)r(jià)上漲和反復(fù)波動(dòng),就是因?yàn)閯傂枥锩鎿诫s了太多投資需求,如果不堅(jiān)持“房住不炒”的話,樓市將永遠(yuǎn)不可控,未來(lái)炒房時(shí)代將會(huì)結(jié)束!調(diào)控需要調(diào)動(dòng)各級(jí)地方政府的智慧,根據(jù)每個(gè)城市的市場(chǎng)和財(cái)政的壓力,適度地變化調(diào)控政策,來(lái)保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。 房?jī)r(jià)漲跌
在房?jī)r(jià)高企的今天,房?jī)r(jià)的一漲一跌都深受市場(chǎng)的關(guān)注。
2018年房?jī)r(jià)有漲有跌,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截止到12月底,70個(gè)大中城市中,新房方面,僅有廈門(mén)的房?jī)r(jià)同比下跌,跌幅在0.4%,即2018年底的房?jī)r(jià)低于2017年同期,其他城市的新房?jī)r(jià)格均有所上調(diào)。二手房方面,有北京、上海、福州、廈門(mén)4個(gè)城市的二手房數(shù)據(jù)出現(xiàn)了同比下跌,降幅為0.3%-5.6%,其余城市均有所上漲,最高漲幅為濟(jì)寧的16.7%。
2018年商品房成交量有所上漲,庫(kù)存也在減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2018年,商品房銷售面積171654萬(wàn)平米,比上年增長(zhǎng)1.3%;商品房銷售額149973億元,增長(zhǎng)12.2%;2018年末,商品房待售面積52414萬(wàn)平米,比上年末減少6510萬(wàn)平米。
“有些人期望房地產(chǎn)大漲,但這個(gè)是沒(méi)有動(dòng)力的”,牛鳳瑞表示,就目前來(lái)看,在樓市調(diào)控下,房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)力大漲,但是大跌的概率也是比較小的,它會(huì)在現(xiàn)有的價(jià)位上下波動(dòng),保持高位震蕩。
在牛鳳瑞看來(lái),中國(guó)的城市化、工業(yè)化都沒(méi)有完成,房地產(chǎn)是城市化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),也是國(guó)家第一大內(nèi)需,房地產(chǎn)市場(chǎng)在十年八年之內(nèi),都是在一個(gè)上行的區(qū)間,所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”還遠(yuǎn)沒(méi)有來(lái)到,最多叫做“倒春寒”。
對(duì)于2019年的房?jī)r(jià)走勢(shì),周畢文有不同的看法,周畢文表示,一手房因?yàn)槭情_(kāi)發(fā)商和政府定價(jià),所以價(jià)格相對(duì)可以穩(wěn)得住,但二手房的價(jià)格是市場(chǎng)交易雙方博弈的結(jié)果,更能反映市場(chǎng)現(xiàn)狀,今年二手房市場(chǎng)或許會(huì)出現(xiàn)一線城市領(lǐng)跌,二三線跟進(jìn)的趨勢(shì)。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則有不同的見(jiàn)解,他在2018年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上表示,從2019年起,房地產(chǎn)將進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代,所謂的橫盤(pán),就像股市一樣,“無(wú)量無(wú)價(jià)”,無(wú)量,指的是沒(méi)有增量,全年成交同比微量收縮。無(wú)價(jià),指的是2019年房?jī)r(jià)基本沒(méi)有增長(zhǎng)空間。一方面,“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”抑制了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。另一方面,從全球橫向來(lái)看,我們的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低,未來(lái)幾年房?jī)r(jià)難言成長(zhǎng)性。
“錢(qián)緊”或緩解
對(duì)于2018年來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題,在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道、信用緊縮的環(huán)境下,房企的日子普遍不大好過(guò),尤其是中小房企,面臨著融資“生死劫”。
繼去年10月降準(zhǔn)以來(lái),今年年初,央行再次祭出降準(zhǔn)的大招,宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),其中,2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續(xù)做。雖然資金不會(huì)直接流向樓市,但流動(dòng)性的持續(xù)寬松,對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),無(wú)疑將形成一定的支撐。
近日,房企在融資層面也有了一定的進(jìn)展,2019年1月份以來(lái),房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模上漲。十余天內(nèi),多家房企陸續(xù)公布融資計(jì)劃,合計(jì)超過(guò)30起,總規(guī)模超過(guò)800億元。
牛鳳瑞表示,央行降準(zhǔn),意味著流動(dòng)性增加,無(wú)異于給房地產(chǎn)企業(yè)打了一針強(qiáng)心劑,今年房企融資情況總體會(huì)比去年好一些,企業(yè)的日子也會(huì)比去年好過(guò)一些。
牛鳳瑞還提道,近期,多個(gè)地區(qū)的房貸利率也有所下調(diào),對(duì)于買(mǎi)房人是個(gè)好消息,相比之下,信貸政策的調(diào)整比限購(gòu)政策的調(diào)整,更加能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到促進(jìn)作用。