30城市樓市量價報告：量縮價未跌 調(diào)控關(guān)鍵期

       十房網(wǎng)訊　量縮價未跌這段時間，如果調(diào)控繼續(xù)嚴格執(zhí)行或稍許加碼，則房地產(chǎn)價格必然下跌，因為許多開發(fā)商會堅持不住。但如果調(diào)控松勁兒，迎來的將是價格上漲

　　2010年，糾結(jié)的是房地產(chǎn)。從年初靚麗的銷售業(yè)績，到四月的“新國十條”頒布，房地產(chǎn)市場在2010年上半年跌宕起伏，風雨交加。如今，撲朔迷離的房地產(chǎn)市場又將如何繼續(xù)？

　　房地產(chǎn)熱流涌動

　　4月，房地產(chǎn)市場遭遇政策嚴冬。國務(wù)院頒布被稱為史上嚴厲調(diào)控政策的 “新國十條”，新政出臺之后，成交量當其沖。

　　據(jù)統(tǒng)計，在新政出臺后的一周（4月19-25日），在其監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價格并沒有明顯的下跌。

　　而國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月，新建住宅銷售價格同比上漲12.9%，漲幅比6月縮小1.2個百分點，環(huán)比與上月持平。其中，商品住宅銷售價格上漲14.4%，普通住宅銷售價格上漲13.9%，住宅銷

　　售價格上漲16.4%。二手住宅市場也有升溫跡象。7月，二手住宅銷售價格同比上漲6.7%，漲幅比6月份縮小1.0個百分點，環(huán)比下降0.1%，比6月份降幅縮小0.2個百分點。

　　進入8月，4個一線城市均不同程度出現(xiàn)了輕微反彈的跡象，一些二三線城市的房價更是熱流涌動。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，8月上半月北京住宅市場成交量為2339套，相比6月及7月同期數(shù)據(jù)均有明顯上漲，環(huán)比7月的2133套上漲了9.7%。

　　武漢樓市成交量也大幅增長，8月8日到15日成交2004套，環(huán)比增幅34.14%。其樓市成交面積為20.23萬平方米，環(huán)比漲幅41.87%。此外，其成交均價突破7000元/平方米大關(guān)，為7020元/平方米。

　　二手房的反彈則更為明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手房市場累積的購房需求已經(jīng)開始在7-8月份逐漸釋放，大多數(shù)城市的二手房價格也已出現(xiàn)回暖。

　　“如果沒有進一步的政策出來，房價很可能會企穩(wěn)反彈。”廣州社科院教研處處長彭澎告訴記者。房價逆市上漲，未免有些尷尬。盡管每一次調(diào)控都在放松后迎來價格重新上漲，但在調(diào)控期間，房價還是取得了預(yù)期的調(diào)控成效。并且，2008年，甚至由于房價下跌過猛影響實體經(jīng)濟增速，甚至還迎來了一波救市的大潮。

　　而房地產(chǎn)價格在此次調(diào)控步入不跌反漲的“怪圈”，也讓不少人對政策預(yù)期放松。

　　微妙時刻敲山震虎

　　很明顯可以看出，目前已經(jīng)到了一個非常微妙的時刻。

　　而量縮價未跌這段時間，如果調(diào)控繼續(xù)嚴格執(zhí)行或稍許加碼，則房地產(chǎn)價格必然下跌，因為許多開發(fā)商會堅持不住。但如果調(diào)控松勁兒，迎來的將是價格上漲。

　　從房地產(chǎn)新政頒布之初的草木皆兵到現(xiàn)在市場對政策預(yù)期的種種猜想，市場對房價走勢依然莫衷一是。一場場口水戰(zhàn)頻頻風生水起然后被強勢壓倒，這背后，多方力量之間的博弈可見一斑。

　　典型的莫過于8月12日的博鰲論壇上，中房協(xié)副會長朱中一表示中房協(xié)已多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。朱中一此舉遭到不少人炮轟，但是卻符合房地產(chǎn)商的利益。但8月13日有堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅決抑制投機炒作等不合理購房的政府態(tài)度出來，此次論才算告一段落。

　　近幾年，我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標略有變化。

　　2004～2005年主要是為了抑制開發(fā)投資過熱，2006～2007年主要是優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價，2009年12月以來，目標相對單一，主要是遏制部分城市房價過快上漲。

　　若此時政策松動，則必然會對此次房地產(chǎn)新政的效果造成影響。

　　拿2007年9月來說，當時央行要求購買二套房付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍，但很快，迅速回調(diào)政策。不未能收到預(yù)期的調(diào)控效果，市場還以一輪瘋狂上漲作為回應(yīng)。

　　這次政策口徑一直沒有變化。近段時間住建部、國土部、銀監(jiān)會三令五申要嚴格落實調(diào)控政策，國土部甚至大費周折地為銀監(jiān)會提供1457宗閑置用地的黑名單，以限制部分違規(guī)開發(fā)商的貸款申請。

　　可是，光靠這些措施恐怕還不夠。關(guān)鍵是地方政府落實中央政策的積性仍難以樂觀。一線城市和少數(shù)二線城市政府受壓較重，基本上執(zhí)行了中央政策，可全國660個城市中的絕大多數(shù)，恐難很好地落實中央精神。

　　彭澎也指出，下半年的房價主要取決于三個關(guān)鍵性因素，分別是供求關(guān)系、保障性住房和地方政府是否不折不扣實施調(diào)控政策以及新政策會不會出現(xiàn)。

　　彭澎告訴記者，地方政府有濃重“土地財稅”和“房地產(chǎn)情結(jié)”，短時間內(nèi)難以割舍，這是房價能否繼續(xù)調(diào)整的一個重要因素。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控至今，下一步調(diào)控政策的重點正在轉(zhuǎn)向囤地、囤房、閑置等環(huán)節(jié)，這屬于合規(guī)方面的“外圍”因素，對房價同樣能夠起到“敲山震虎”的作用。

 　　把握地產(chǎn)板塊結(jié)構(gòu)性機會

　　記者采訪的幾位市場人士表示，“金九銀十”值得期待，房地產(chǎn)反彈可能會持續(xù)。但同時，也有業(yè)內(nèi)人士認為房價還會繼續(xù)向下調(diào)整。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容在接受理財周報記者采訪時明確表示，房價繼續(xù)調(diào)整是必然。易憲容告訴記者，房地產(chǎn)市場中存在的泡沫并沒有消除，并且，“國十條”并沒有實施完畢，房價繼續(xù)調(diào)整是必然的。

　　一位不愿透露姓名的分析師告訴記者，房地產(chǎn)會有調(diào)整，但是下降的幅度不會太大。

　　“如果政府能夠繼續(xù)理性推行新政，把房地產(chǎn)政策貫徹下去，出臺房產(chǎn)稅，則房價還會繼續(xù)調(diào)整。”彭澎告訴記者。

　　老子說，福兮禍之所伏，禍兮福之所倚。如今，各地房價有企穩(wěn)并且個別城市已經(jīng)出現(xiàn)熱度上升的跡象。但是這種稍微轉(zhuǎn)暖的跡象，可能成為政策發(fā)力點。

　　然而，雖然房地產(chǎn)市場撲朔迷離，不少行業(yè)分析師卻紛紛表示對房地產(chǎn)股票相對看好。天相分析師劉義近發(fā)表研報稱， 2010年下半年房地產(chǎn)板塊存在結(jié)構(gòu)性的機會