以房養(yǎng)老引發(fā)使用權(quán)擔(dān)心 70年后續(xù)期代價引猜測

　　70年后我們的房子怎么辦?
 

　　商品房70年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦?是自動續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當(dāng)時的地價補(bǔ)繳土地出讓金，或是還有其他新辦法?在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時，“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來。
 

　　擔(dān)心：70年后的續(xù)期要付多少代價
 

　　在我國，土地使用權(quán)出讓的高年限是：居住用地70年。70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實(shí)上也意味著房屋整體所有權(quán)的到期，這也正是人們會擔(dān)心“70年后”的根源所在。
 

　　根據(jù)《物權(quán)法》百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
 

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
 

　　顯而易見，從法律層面講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。這個政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“70年后的續(xù)期，還要付出多大的代價?”
 

　　猜想：國家適時調(diào)整出臺完善法律法規(guī)
 

　　再次申請土地使用需要補(bǔ)繳土地出讓金，不過補(bǔ)繳多少，以什么為標(biāo)準(zhǔn)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理?這一系列的問題暫時還沒有任何政策能夠回答。
 

　　有些人悲觀地認(rèn)為，70年土地使用權(quán)到期后可能會出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少，而土地的價值則剛好相反。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]認(rèn)為，直接收回土地，或是根據(jù)當(dāng)時的市場價格補(bǔ)繳巨額土地差價的可能性微乎其微。“國家會適時地進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規(guī)。”
 

　　關(guān)注：一場未完成的土地制度改革
 

　　從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用權(quán)的出讓、買賣，“住宅用地70年土地使用權(quán)”也正是土地制度改革重要的成果之一。在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在，區(qū)別不過是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗，土地使用權(quán)的續(xù)期并不會造成嚴(yán)重的社會問題、侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
 

　　不過，從我國相關(guān)法律制定之初到現(xiàn)在，二十多年過去了，由于當(dāng)時的法律、法規(guī)并沒有過多涉及70年之后的問題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切。“70年后土地使用權(quán)怎么辦”，不是購房者關(guān)心的個人問題，同樣也是中國土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問題.