樓市315 | 一定要清楚! 買賣二手房常見的毀約情況

? ? ? ?二手房買賣違約情況有很多，其中以下八種現(xiàn)象占比較高，買方和賣方都應(yīng)提前做好準(zhǔn)備。

? ? ? ?一、中介問題：“包購糾紛”不是違約

? ? ? ?買方認(rèn)為既然與中介簽訂合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，最后未能買到房子，即是中介違約了。

? ? ? ?相關(guān)知識：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規(guī)定中介公司有義務(wù)必須買到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋，如果仍沒有買到，應(yīng)當(dāng)視為違約。

? ? ? ?二、中介問題：買方拒付居間費(fèi)

? ? ? ?買方以中介公司提供虛假信息、隱瞞重要信息等原因，拒付居間費(fèi)。

? ? ? ?相關(guān)知識：中介公司有如實(shí)向客戶提供房屋真實(shí)情況的義務(wù)。承擔(dān)賠償責(zé)任必須要看客戶損失和中介公司的行為是否相當(dāng)，是否能夠構(gòu)成拒付理由。一旦因?yàn)橹薪楣镜碾[瞞行為或者虛假信息，造成了客戶重大損失，例如中介公司未將房屋上設(shè)定抵押的情況告知客戶，給客戶造成了重大影響，那么中介公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

? ? ? ?三、賣方問題：后悔不賣房

? ? ? ?部分地區(qū)房價(jià)上漲，賣方違約情況由此增多。雖然在房屋買賣合同中約定了違約金的支付，但是仍然有很多賣方不惜承擔(dān)違約金賠償作為代價(jià)，賺取差價(jià)。

? ? ? ?相關(guān)知識：這種現(xiàn)象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠實(shí)信用原則體現(xiàn)在合同法中，就是合同信守原則，均要求當(dāng)事人雙方遵守合同約定，合法正確地行使雙方的義務(wù)。同時(shí)，合同法中約定了違約責(zé)任，購房者可以要求賣方繼續(xù)履行合同。如果合同已不能實(shí)際履行，購房人還可要求賠償相應(yīng)損失。

? ? ? ?四、賣方問題：家庭意見不一

? ? ? ?買賣雙方已簽訂定金合同，賣方往往只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認(rèn)預(yù)約合同無效。

? ? ? ?相關(guān)知識：按照民法規(guī)定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認(rèn)或者處分人事后沒有取得完全權(quán)利，此行為即屬于無效。

? ? ? ?但現(xiàn)實(shí)生活中，往往一些當(dāng)事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認(rèn)合同無效。一旦發(fā)生這類情況，必須首先基于事實(shí)判斷。通過各種事實(shí)和證據(jù)查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對或者應(yīng)當(dāng)知道該買賣行為，那么在法律上也可以推定已經(jīng)征得了其他共有人默認(rèn)或者追認(rèn)，構(gòu)成民法上的表見代理，視為合同有效。

? ? ? ?五、買方問題：房“不吉利”要退房

? ? ? ?二手房交易后，買方得知房屋中有人死亡或者門牌號中有“4”等類似情況，以“不吉利”為由提出退房。

? ? ? ?相關(guān)知識：這往往涉及到法律和風(fēng)俗的關(guān)系。一般來說，法律不會考慮迷信因素。但是，在一些特殊情況下，可能對購房者的心理影響特別大，法官會參酌這些因素，進(jìn)行利益考量。

? ? ? ?六、買方問題：反悔不買房

? ? ? ?買方在雙方簽訂協(xié)議后，又以種種理由不購房，要求中介公司退還意向金。

? ? ? ?相關(guān)知識：意向金不是法律概念。首先根據(jù)當(dāng)事人在合同中具體的約定，判斷意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者預(yù)付款性質(zhì)，那么理應(yīng)不能退還。但是，如果雙方約定了退還意向金的條件，一旦對方行為不符合條件規(guī)定，那么應(yīng)當(dāng)退還這筆費(fèi)用。

? ? ? ?七、雙方問題：彌補(bǔ)房屋漲幅差價(jià)

? ? ? ?房價(jià)不斷上漲，在雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)房屋漲幅的情況下，買方起訴主張房屋漲價(jià)的差價(jià)損失。

? ? ? ?相關(guān)知識：如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約定金條款，收取定金一方如果違約，除了承擔(dān)雙倍返還定金外，如果不能彌補(bǔ)實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

? ? ? ?合同法上的損失除了實(shí)際的財(cái)產(chǎn)減少損失，還應(yīng)當(dāng)包括市場漲價(jià)等因素帶來的本應(yīng)獲得而不能獲得的間接損失。

? ? ? ?八、雙方問題：“跳單”買賣方違約

? ? ? ?為了省下中介費(fèi)，在中介介紹買賣雙方見面后，買賣雙方跳過中介私下交易，也屬于違約。

? ? ? ?相關(guān)知識：中介公司的勞動同樣受到尊重，中介公司為買賣雙方提供信息，起到了橋梁作用。在中介公司誠實(shí)履行了中介義務(wù)后，如果買賣雙方違反合同約定，直接進(jìn)行交易，對中介公司也構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

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? ? ? ?以上八種情況是二手房交易中易發(fā)生的違約現(xiàn)象。不管你是買方還是賣方，都應(yīng)該弄清相關(guān)責(zé)任，不要犯這種錯誤。